5Louer un appartement au Japon : quels sont les prérequis ?


Vous avez trouvé une agence et un appartement : maintenant, concrètement, ça implique quoi ? 

Êtes-vous éligible à la location d’un appartement au Japon ?

Avant de vouloir louer au Japon, il faut déjà savoir si on va bien vouloir vous louer.

Plusieurs conditions sont sine qua non. Si vous ne les remplissez pas toutes, ne perdez pas votre temps et cherchez une autre solution logement.

Pour louer un appartement au Japon, il faut :

  • Être majeur (ici, c’est 20 ans !). Si vous avez moins de 20 ans, vos parents peuvent techniquement louer pour vous… Cependant, on ne louera pas à quelqu’un qui n’est pas physiquement dans le pays pour visiter, signer le contrat, etc. C’est donc une solution relativement improbable, à moins que vos parents ne fassent le déplacement.
  • Beaucoup d’argent. En plus du loyer (souvent onéreux), il existe des frais plus ou moins cachés, équivalant à 2 à 4 mois de loyer.
  • Avoir un visa longue durée. Le visa PVT fonctionne techniquement. Cependant, les baux étant généralement de deux ans, il vous sera difficile d’être accepté. Il existe des appartements où la rupture d’un bail de deux ans n’entraîne aucune pénalité financière : ce sont eux qui sont donc à privilégier pour les pvtistes.
  • Avoir un emploi (et souvent un employeur japonais). Si vous êtes freelance, cela peut poser problème niveaux justificatifs. Si vous vivez de baito en baito, cela peut être également difficile.
  • Avoir un salaire (conséquent).
  • Avoir un garant. C’est une autre difficulté, car il faut que le garant ait des revenus conséquents pour vous couvrir en cas de problème. De plus, il s’agit d’une grosse responsabilité et peu de garants se trouvent en dehors de la famille. Si vous avez des amis japonais, vous pouvez toujours leur demander, mais attendez-vous à un possible refus. De toute façon, les garants en dehors de la famille, et non japonais, ne sont pas très appréciés par les agences et propriétaires. Vous pouvez cependant passer par une agence de garantie (Oh, surprise ! De nouveaux frais !).
  • Avoir du courage… Louer un appartement au Japon n’est pas impossible. Quelques pvtistes motivés à en découdre avec le système administratif japonais ont réussi, mais cela reste un parcours du combattant, dont le succès dépend beaucoup des connaissances japonaises que vous avez sur place.

En plus de tous ces critères, sachez que plusieurs appels vous seront passés pour vérifier l’exactitude des documents ou votre sérieux. Avoir un numéro de téléphone japonais est donc nécessaire, tout comme une bonne maîtrise de la langue. Si ce n’est pas votre cas, et si vous avez des connaissances qui maîtrisent mieux le japonais que vous, vous pouvez éventuellement leur demander de répondre à votre place à ces appels.

Les frais supplémentaires à l’entrée dans l’appartement

Voilà aussi une spécificité japonaise, et c’est la moins plaisante : la multitude de frais annexes à payer lors de votre entrée dans l’appartement. Au total, ils s’élèvent à entre 2 et 4 mois de loyer à sortir d’un coup, le premier mois.

Tout va dépendre de votre propriétaire, des talents de négociateur de votre agent et de votre chance. Voici la liste (non exhaustive !) des frais d’entrée les plus courants :

  • La caution (shikkin) souvent équivalente à deux mois de loyer, rarement retrouvée en intégralité (voire pas du tout) ;
  • Les frais de réservation (tetsukekin), qui vous garantissent que l’appartement vous soit réservé. Vous pourrez récupérer la somme une fois le contrat signé ;
  • Le cadeau de clés (reikin) somme versée au propriétaire. Oui au Japon, on fait « cadeau » à son propriétaire de 1 à 2 mois de loyer par obligation (et non pure gentillesse) ;
  • Les frais d’agence de garant (hoshyouryou) d’environ un mois de loyer, à renouveler chaque année ;
  • Les frais de nettoyage (seisouhi) souvent pris sur la caution. Ils sont la raison pour laquelle vous ne revoyez pas celle-ci… ;
  • Les frais de changement de serrure (kagikoukanhiyou), variables d’un appartement à l’autre ;
  • Les frais d’agence immobilière (chyuukaitesuryou), souvent d’un mois de loyer ;
  • Les assurances incendies et dégâts (kasai houkenryo), variables selon les appartements.

La bonne nouvelle c’est qu’avec la dénatalité, il y a maintenant plus d’offres que de demande sur le marché immobilier, ce qui mène agences et propriétaires à revoir ces fameux frais d’entrée à la baisse.

Maintenant que vous savez cela et si vous vous en sentez capable, essayez de négocier ces frais lors de la signature ! S’il y a possibilité de négocier (particulièrement le cadeau des clés, de moins en moins accepté par la population en général), l’agent immobilier devrait vous le faire savoir sans que vous ne le demandiez.

Les obligations induites après la signature du bail

Une fois le contrat de location signé, le calvaire administratif ne s’arrête pas là. On peut vous demander de faire votre propre état des lieux, en remplissant un papier délivré par l’agence. C’est à vous d’indiquer sur une carte de l’appartement ce qui vous semble défectueux. Ce document doit généralement être renvoyé par la poste à l’agence dans les deux semaines qui suivent la signature du bail.

Les loyers se paient à la fin de chaque mois pour le mois suivant, et tout retard entraîne des pénalités financières. Les agences n’apprécient pas vraiment les virements en euros, et on vous demandera de payer les frais de change. Avoir un compte en banque japonais est donc très pratique, sauf si vous préférez retirer le montant du loyer en cash et l’apporter directement au bureau de l’agence, comme cela peut parfois être le cas. 

Vous allez aussi devoir enregistrer votre adresse sur votre carte de résident. Pour cela, rendez-vous au bureau de votre quartier. Plus d’informations sur les démarches administratives en arrivant au Japon.

On vous partage également ce guide en anglais pour connaître toutes les démarches nécessaires en cas de litiges entre locataires et propriétaires. 

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