Discussion: Acheter son logement au Canada en PVT
- 11/08/15, 03:52 #1
Bonjour,
En l'absence de sujet de ce style, et parce que c'est vachement instructif, et parce que ca peut servir, voici un petit tutorial pour acheter son logement au Canada et quelques petites subtilités. Ca marche aussi si vous êtes en procédure de RP ou si vous l'avez deja obtenu, ce sera meme plus simple.
Resume de ma situation:
Apres un PVT, un Work Permit, je suis de nouveau en PVT pour 2 ans désormais
Je vis a Calgary en Alberta
Je n'ai pas de travail, mais je bénéficie de l'assurance chômage au Canada
J'ai un apport substantiel quand meme, parce que depuis que je travaille je me discipline a mettre des sous de cote dans ce but.
Ma copine avec qui je suis en common law depuis 5 mois est citoyenne canadienne et travaille.
En gros je fournis le downpayment, et elle fournit des revenus stables.
1 - CHOISIR:
- Trouver un logement qui vous plaise dans un quartier qui vous plait. Je suis pas agent immobilier, mais LOCATION LOCATION LOCATION. J'ai cherche un logement a 6-8mn en vélo du Ctrain (20mn a pied) ce qui fait 20-30mn du centre ville environ. J'ai un centre commercial assez gros a quelques minutes en vélo. Je suis a 3mn a pied de mon restaurant vietnamien favori. Je suis dans la zone couverte par Car2Go. Parce que je n'ai pas encore de voiture et si je pouvais éviter, ce serait bien.
- Utiliser des outils comme Walk Score pour voir si vous pouvez vivre avec vos seuls pieds ou vélos sans avoir besoin d'une voiture. Le score est parfois imprécis mais si il est élevé (75+) vous pouvez être certain d'avoir toutes les commodités dont vous avez besoin a portée de pieds. Je fais aussi attention a la topographie du terrain car faire du vélo a Calgary, c'est fun jusqu'a ce qu'on se prenne 120m de dénivelé. Un tour de reconnaissance sur Google Map vous permet, en plus de Walk Score, de voir tout ce que vous avez autour.
- Vous pouvez éventuellement avoir une carte de la criminalité du quartier en question, si vous ne le connaissez pas trop. Demandez aux locaux ca aide beaucoup aussi, meme si certains s'effraient facilement (pour eux, ce qui est sketchy au Canada serait considéré comme populaire en France). Voici un exemple pour Calgary: Calgary Police Service Web Mapping Application
- Dans le logement, il y a des choses auquel il faut faire attention. Le prix tout d'abord, et si il est exprime avec la GST incluse ou non. La GST s'applique sur un logement neuf uniquement. 5% sur des centaines de milliers de dollar, ca pique.
Il y a aussi les condo fees (l'equivalent des charges/frais de copropriété) et aussi ce que ca englobe. En general pour un condo moderne ca tourne autour de 200-250$ et ca inclut le traitement des déchets, l'entretien de la pelouse et des espaces verts, le déneigement, l'assurance des murs et la mise a l'égout et l'eau froide. Rarement mais parfois ca inclut aussi chauffage/clim et électricité mais du coup, ca coute bien plus cher quand meme. Genre dans les 500. Et demandez aussi si vous avez pas quelques avantages genre de l'Internet gratuit.. J'ai gagne un an de fibre optique. Ca fait toujours plaisir.
Regardez aussi, ou demandez, si l'installation d'un hook up sur la terrasse est prévu pour connecter le barbecue au gaz, si il y a la place pour un garburator (petite machine qui broie les déchets alimentaires au fond de l'évier. C'est plus écologique que mettre a la poubelle, mais faut pas trop mettre les doigts au fond de l'evacuation de l'évier parce que c'est plus agressif qu'une poubelle, justement) et un système d'aspiration central. Demandez aussi l'électroménager offert. En general vous avez la cuisinière, le micro ondes, le lave vaisselle, le lave linge, le sèche linge et le frigo/congélateur. Renseignez vous sur les upgrade si il y a lieu.
Demandez aussi au niveau des garanties. En Alberta, demandez le Alberta Home Warranty number, vous en aurez besoin.
Bref, une fois que vous avez choisi votre logement de rêve, place au concret.
2- CONCRETISER
Deux choix s'offrent a vous: passer par un agent immobilier ou se débrouiller tout seul. L'agent coutera des sous au vendeur uniquement, et il pourra vous aider a négocier une baisse de prix plus facilement. Ca reste possible si vous vous débrouillez, j'ai réussi et je suis le 12eme pire négociateur de la galaxie. Si vous avez besoin d'un agent immobilier a Calgary, j'ai une excellente adresse.
Pour du neuf, les différentes étapes sont les suivantes:
1- Vous pouvez mettre une option (On Hold). En general votre logement est reserve pour quelque jours, nous c'était 5 jours contre un cheque non encaisse de 1000$. Vous n'êtes pas engage a ce stade.
2- Ensuite vous signez un contrat avec un délai de rétractation de 10 jours (CONDITIONAL SALE). Durant ces 10 jours vous êtes cense concrétiser le financement et trouver un avocat si vous ne passez pas par l'avocat du vendeur. A ce moment la je recommande d'inclure une clause 'SOUS RESERVE DE FINANCEMENT ET D'INSPECTION'. Si vous ne revenez pas dans les 10 jours avec votre apport (Downpayment) votre logement est remis en vente pour d'autres. Il est possible d'étendre le délai de 10 jours, j'ai réussi a obtenir 14 jours a la place. Vous n'êtes toujours pas engage a ce stade.
3- Une fois l'inspection faite et le financement en règle, vous retournez la bas faire un gros cheque. Une fois le downpayment fait, vous ne faites plus machine arrière.
- A ce stade, vous recevrez prochainement la lettre de possession avec la date et l'heure d'état des lieux et de remise des clés.
3- FINANCER
En general, vous aurez besoin de faire un prêt auprès de la banque (mortgage) pour acheter votre logement.
La banque n'est pas seule a prendre la decision. En effet, different organismes de reassurance des mortgages existent pour couvrir les banques contre les défauts de paiement. Toutefois, si vous êtes en défaut de paiement, ils n'oublieront pas de récupérer les sommes auprès de vous. Ces organismes sont principalement le Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) et Genworth. Ils auront toujours le dernier mot.
Ces organismes vous imposent de payer pour cette couverture contre impayé. Vous ne pourrez pas emprunter avec un apport inférieur a 5%. Le taux de contribution de cette couverture varie et diminue par tranche si vous fournissez entre 5 et 10% (3.6% du montant du prêt), 10 et 15% (2.4%), 15 et 20% d'apport (1.8%). Au delà de 20% d'apport, vous êtes dispensé de ces contributions.
Ces contributions s'ajoutent au moment du mortgage et peuvent donc se rembourser sur la durée du prêt. Vous n'aurez donc pas a sortir 10k$ d'un coup de votre poche.
Cette couteuse parenthèse étant fermée, voici le coeur du sujet: le financement.
Vous pouvez passer par une ou plusieurs banques pour faire un mortgage pre-approval (ca dure une heure, ils prennent vos infos et 2-3 jours plus tard vous avez une réponse de principe) OU par un mortgage broker (courtier en prêt). Ces derniers sont souvent payes par les banques et ne vous coutent rien, ils peuvent aussi avoir de meilleurs taux. Je vous recommande de passer par la et de demander si vous n'aurez rien a payer. La encore je peux vous fournir un excellent mortgage broker a Calgary.
Si vous êtes PVTiste ou en Work Permit, par experience, seul Scotiabank acceptera de vous prêter de l'argent si 1- vous avez un travail et vous n'êtes plus en probation 2- si vous fournissez des indices cohérents sur votre volonté de vous établir 3- si vous avez un compte bancaire la bas et un apport bien supérieur aux 5% requis.
C'est la ou votre credit score va rentrer en compte. Si vous avez une carte de credit, remboursez a chaque fois vos mensualités. Si vous n'en avez pas, prenez en une (je le recommande toujours) et utilisez la pour votre historique de credit.
Si vous avez une ou deux cartes de credit dont vous payez les factures régulièrement sans avoir a payer d'intérêt, votre score va rester élevé.
Concernant votre endettement maximum, il s'élève a 44% de vos revenus bruts en tenant en compte de tous vos prêts. A 43.5% ca va passer, a 44% c'est un refus automatique.
En ce moment (Été 2015) les taux sont très, très avantageux. J'ai obtenu 2.69% a Scotia. On m'a propose du 2.64% a TD Trust mais avec des conditions que nous n'acceptions pas.
Pour le remboursement, en general vu les prix ca va chercher dans les 25 ans. A savoir que si vous remboursez en biweekly, votre amortissement va être réduit a 22.5 années du fait que chaque année il y aura deux périodes de remboursement supplémentaires (2 mois avec 3 Vendredis) et que de ce fait le montant des intérêts va être très sensiblement diminue. Je recommande donc TRES FORTEMENT de rembourser en accelerated biweekly.
Une fois que la banque a votre dossier, il le transmet au CMHC, obtient la decision et revient vers vous ou votre courtier en prêt et vous indique le montant du mortgage, le taux et les conditions (mettre toutes les cartes de credit a 0 par exemple).
Vous signez quelques papiers, et vous retournez voir le vendeur triomphant avec un cheque qui correspond a la valeur d'un de vos reins et de votre pancreas.
4- LES A COTE:
L'AVOCAT:
En France faut passer par le notaire pour acheter un logement et ca coute très, très cher. Heureusement le Canada nous évite cette couteuse étape et un simple avocat fera l'affaire. En Alberta, l'avocat facture ses honoraires pour son travail, les disbursements fees qui correspondent aux faux frais et aux paperasses, et le Land Transfer Fee qui correspond aux frais légaux de transfert de propriété. Vu que l'Alberta est une province civilisée, ils vont pas vous saigner a coup de plusieurs milliers de dollars pour ca mais quelques centaines a peine (230$ dans mon cas..).
Le cout a envisager tourne autour de 1500$ pour un logement neuf. Si besoin je peux vous aider pour avoir un meilleur prix mais je ne garantis rien.
L'INSPECTION:
C'est pas forcement nécessaire pour du neuf, mais quand on lache des centaines de milliers de dollar, je préfère par tranquillité d'esprit d'avoir le plus gros achat de ma vie inspecte pour quelques centaines de dollars. L'inspecteur va rester 2 heures, va tout tester, le système de chauffage, d'eau, électrique, va faire une thermo imagerie de l'appartement et signaler les défauts de finition ou les details a faire régler lors de l'état des lieux. Je peux vous donner le nom de mon inspecteur a Calgary, il était absolument genial et il nous a fourni un rapport avec moultes photos sur des dizaines de pages. Et nous a dit que la finition était excellente et juste de penser a quelques details. Le prix est de 450$ avec la thermo-imagerie.
LES CLOSING COSTS:
Derriere ce nom se cache tous les petits frais sournois auquel vous ne penserez pas sinon, a savoir:
- Le rappel de la Property Tax: elle sera calculée de manière large la premiere année si c'est du neuf jusqu'a ce que la ville vous adresse un property assessment document indiquant la valeur de votre bien immobilier pour leur service et la taxe correspondante. L'année fiscale pour la Property Tax débute au 1er Juillet de chaque année. Vous devrez donc régler les mois de Property Tax entre le 1er Juillet et le mois de votre possession. Ca peut vite chiffrer. En general le vendeur du logement les connaitra plus ou moins. Sinon le mortgage broker connait les taux applicables et vous donnera une estimation assez precise.
- Les IA (Interest Adjustments): ce qu'on appelle les intérêts intercalaires en France, le montant des intérêts a payer entre la date de déblocage des fonds et la date du premier remboursement. Prenez le montant de votre prêt, multipliez par le taux, divisez par 365 (jours) et multipliez par le nombre de jours entre la date de prise de possession et la date du premier remboursement.
- Les frais de déménagement pour les compagnies de gaz, d'électricité, d'Internet... Avec un mois de préavis en general ca ne coute rien
- Les meubles et les aménagements: quand vous prendrez un nouveau logement, vous voudrez d'autres meubles ou équipements (garburator, water softener, central vacuum..). Je peux vous le garantir :P
D'une manière générale, la banque peut vous demander de fournir une preuve que vous avez 1.5% du montant de votre achat pour couvrir les closing costs. C'est très large, mais gardez ca en tete.
Autre chose, pensez a prendre une Life, Critical Illness & Disability insurance. Le cout varie selon votre age (la cotisation annuelle tourne autour de 0.20% du capital emprunte pour quelqu'un de 30 ans) et en cas de décès ou de maladie grave, vous serez assez content de ne pas avoir a rembourser le prêt ou que ca tombe sur vos ayant-droits.
Voila, j'espere que cela vous aura aide! J'ai oublie plein d'accents avec mon clavier en QWERTY mais peut être me pardonnerez vous un jour..
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- 11/08/15, 07:17 #2
Salut Julien, et un grand grand merci pour ce retour d'expérience hyper complet.
Alors on avait une discussion sur le sujet, mais ça ne reprenait pas toutes les infos. Je la met quand même en lien ici et je vais mettre le lien de ta discussion sur le 1er message de l'autre
.
https://pvtistes.net/forum/le-logeme...au-canada.html
Ps : j'ai également déplacé ton message vers la section sur le logement qui me semblait plus appropriée.
- 20/11/15, 23:28 #3
Tu as oublié de préciser que le taux n'est valide que pour une période donnée. 3 à 5 ans en général et ensuite il faut refinancer ton mortgage. Il est conseillé de « magasiner » auprès de plusieurs banques dans ce cas et de ne pas accepter bêtement la proposition de ta banque actuelle qui a tout intérêt à te donner des conditions moins avantageuses que la première fois.
Aussi, important, si vous mettez moins de 20 % en downpayment, vos property taxes seront toujours incluses dans votre prêt et payées par la banque. (Pas possible de changer ça !)
Tu dois payer tes taxes avant le 1er juillet de chaque année mais elles sont calculées du 1er janvier au 31 décembre (et pas du tout à partir du 1er juillet comme tu l'indiques : The City of Calgary - Property tax). Le truc c'est que si tu prends possession en mai comme nous ben tu dois déjà tout payer d'un coup ! Ou alors ca sera remis sur ton mortgage l'année suivante et bon ça fait de très grosses mensualités du coup.
De notre côté, le mec qu'on nous avait recommandé pour faire l'inspection a complètement zappé de préciser que nous n'avions pas de « water meter ». Ce qui est excessivement rare je précise. (99 % des maisons de Calgary en ayant un) Mais bon quand on a découvert ça, le temps que la ville vienne l'installer (c'est gratuit), on a payé 2 ou 3 mois de factures d'eau énormes parce que en « flat rate ». Et ce taux est généralement 3 à 4 x au-dessus de ce que tu payerai habituellement. (C'est comme si on payait pour style 10 personnes d'eau en étant 2...)
Je conseille aussi de bien faire attention avec les compagnies d'eau, gaz et électricité qui vous proposent des taux intéressants si vous signez 3 ans. Attention, c'est loin d'être toujours vrai donc bien se fier aux grilles de prix que l'on peut trouver sur internet histoire de ne pas se faire avoir dans un contrat sans fin. (Comme pour télé et téléphone, les contrats ne s'annulent pas comme ça même avec une très bonne raison !)
Et si votre inspecteur remarque des choses à changer dans la maison, ne pas hésiter à demander au vendeur de baisser le prix de la maison. (On avait le ballon d'eau chaude à changer par exemple donc on a demandé un rabais)
Pareil pour la possession, ne pas hésiter à demander un délai (jusqu'à 4 mois en général) si vous pouvez ! (Surtout si vous avez un loyer qui court...)Dernière modification par puda ; 20/11/15 à 23:35.
- 22/11/15, 02:11 #4 Alors pour compléter:
1- oui la période de property tax est l'année civile, payable au 30 Juin de chaque année. Les banques prélèvent les taxes selon un taux fixe sur chaque échéance du mortgage, selon le prix d'achat de la maison et payent la municipalité si besoin. A noter qu'en cas d'avis de taxe pour régulariser, ils peuvent payer meme si vous n'avez pas cumulé assez quitte à prélever plus ensuite.
2- les taux sont souvent proposés en fixe sur une durée, souvent 5 ans effectivement, mais il est possible d'avoir des taux flottants sur la durée complète du mortgage aussi. C'est assez imprudent mais à chacun de voir. Il est aussi possible d'avoir une partie du mortgage en fixe et bloquée, l'autre en taux variable sur la durée du pret. C'est assez flexible.
Pour trouver le meilleur taux c'est pour ça que j'ai recommandé de passer par un mortgage broker plutôt que faire soit meme le tour des banques :-)
3- L'inspection est super importante et oui si il y a des trucs qui clochent demandez à ce que ce soit réparé ou une réduction du prix!
'Et pour l'eau tu vas rire Lisa mais j'ai aussi eu la blague: Enmax disait que c'était dans mes condos fees et en fait non.. J'ai eu la confirmation longtemps après par le condo board ><
- 23/11/15, 02:09 #5 2- Effectivement ! Taux variable ou fixe. Certains disent que le variable est plus avantageux sur une courte durée mais perso j'aurais trop peur de me retrouver avec 4% du jour au lendemain... je pense que l'idée d'une partie fixe est pas mal mais perso je ne suis pas assez aventurière pour ça
3- Ahhh mon pauvre... Tu me diras je ne pense pas que l'eau soit très chère pour toi si ? On est à 40 $ pour notre maison à 2 par mois. Concernant l'inspecteur, sachez que vous pouvez toujours vous plaindre en demandant remboursement d'une partie des frais payés si l'erreur est avérée. Je l'ai juste contacté pour lui dire que j'étais pas ravie mais je n'ai pas demandé remboursement au final. (En fait je ne savais pas trop combien demander et l'inspecteur ne savait pas quoi donner non plus...)
- 09/01/19, 01:03 #6
Salut, pour compléter aussi car je viens d'acheter un duplex à Montréal.
Il est possible d'acheter en PVT ou en Jeunes Pro avec 5% d'apport au lieu des 30% demandés par les banques en passant par un courtier hypothécaire, ça vaut la peine de se renseigner!
- 07/12/20, 02:20 #7
Hello à tous, merci pour ses échanges c'est très intéressant. Je suis en recherche actuellement pour un achat et j'ai une question concernant les prêts. Y a t il une différence entre un achat avec un statut PVT ou RP ? Je me demandais si en RP on paierait moins de taxes maybe ? Je n'ai pas trouvé de réponse mais vais appeler les institutions pour voir Merci !
- 07/12/20, 11:05 #8 J'avoue que la question m'intéresse aussi. En ligne, j'ai réussi à voir que les justificatifs demandés étaient légèrement différents, mais c'est tout. Au niveau des taxes, je n'en ai pas la moindre idée par contre
- 08/12/20, 05:41 #9 exactement pareil que toi! J'ai vu qu'il y a la taxe froncière et les taxes selon si c'est neuf ou ancien logement. Mais j'ai aucune idée si on paie plus de taxe en étant non résident lors d'un achat immobilier! Je ne fais que chercher ces éléments de réponses, dès que j'ai l'avis d'un expert je posterais ici au cas où ça intéresse des gens
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