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Les règles de la location à Hong Kong

Le contrat de location

Lorsque vous louez un logement pour une durée inférieure à 3 ans, vous êtes normalement tenu de signer un contrat de location (tenancy agreement). Pour une durée supérieure à 3 ans, vous signez un bail (lease).

La plupart des propriétaires demandent des contrats de 2 ans, avec la seconde année « optionnelle ». Dans ce cas, le contrat de location stipule généralement qu’au-delà de la première année (one year break clause), vous pouvez quitter votre logement après avoir envoyé un préavis à votre propriétaire. Le préavis doit être donné généralement un, deux voire trois mois à l’avance. Vous êtes donc tenu de payer votre loyer pendant 13 à 15 mois au total.

A la fin de cette première année, vous pouvez revoir le contrat avec votre propriétaire pour voir si vous le renouvelez ou non. En contrepartie, le propriétaire peut profiter du renouvellement du contrat pour augmenter son loyer (il ne peut pas le faire avant, en raison du contrat que vous avez passé avec lui).

Comment casser un contrat de location avant la fin ?

Il existe plusieurs façons de terminer une location avant son terme :

– La break clause : une break clause doit faire initialement partie du contrat de location et prévoir dans quel cas le propriétaire ou le locataire peut casser le contrat.

– L’accord mutuel : le propriétaire accepte que vous quittiez le logement plus tôt que prévu.

Casser un contrat peut être un véritable casse-tête. C’est pour ça qu’il est essentiel de bien négocier, avant la signature d’un contrat, la durée pendant laquelle vous êtes engagé avec votre propriétaire, et notamment la break clause en définissant avec le propriétaire la période à partir de laquelle vous pouvez casser votre contrat et le préavis nécessaire. Par exemple, si vous signez un contrat avec une break clause au bout de 6 mois avec 3 mois de préavis, vous vous engagerez à rester dans votre logement pendant au minimum 9 mois.

Aucun élément n’indique dans la loi que les locataires d’un logement doivent signer un contrat pour une durée minimum d’une année, par exemple. Si des propriétaires vous disent que la loi les oblige à signer des contrats de location d’une ou deux années, sachez que c’est faux ! Il est donc possible et envisageable de négocier la durée de votre contrat de location.

Si vous souhaitez finalement casser votre contrat de location avant l’expiration de celui-ci, cela doit se faire en accord avec le propriétaire (vous ne pouvez casser un contrat que si les deux parties sont d’accord).

Cela peut être envisageable, notamment si vous trouvez quelqu’un pour reprendre votre appartement. Autrement, vous pouvez envisager de faire une sous-location (sublet), toujours avec l’accord du propriétaire (mais l’interdiction de la sous-location est souvent inscrite dans les contrats). Cette deuxième option est plus risquée puisque vous êtes toujours la personne figurant sur le contrat de location, et gérer tout ça alors que vous êtes reparti de Hong Kong peut rapidement devenir compliqué. Sachez toutefois qu’en quittant votre logement avant le terme du contrat, vous risquez d’y perdre quelques plumes (voire une partie de votre deposit).

Pourquoi les propriétaires souhaitent-ils signer des contrats d’un an ou deux ?

Plusieurs raisons expliquent cette position (parfois inflexible) des propriétaires :

• Ils préfèrent toujours avoir des locataires qui restent longtemps, pour ne pas avoir à organiser de visites, signer un nouveau contrat ou ce genre de choses tous les trois mois, par exemple.
• À chaque nouveau contrat, beaucoup de propriétaires font appel à des agences immobilières pour leur trouver des locataires. Or, les agences immobilières facturent leurs services au propriétaire et au locataire qui partagent généralement les frais à parts égales (le plus souvent, ces frais équivalent à un mois de loyer). Si un propriétaire doit avoir 3 locataires dans l’année, par exemple, c’est à chaque fois la moitié d’un loyer à payer à un agent immobilier.
• Des frais liés à la signature d’un contrat de location (stamp duties) sont à payer en totalité ou en partie par le propriétaire pour chaque nouvelle location. Elles correspondent à 0,25 % à 0,5 % du montant annuel du loyer. Là aussi, le propriétaire subit un manque à gagner s’il doit payer ces frais à plusieurs reprises dans l’année.

Quelques pistes pour négocier la durée de son bail (à faire avant de signer votre contrat)

• Cherchez les annonces postées directement par les propriétaire : c’est sûrement par ce biais que vous aurez le plus de latitude pour négocier la durée de votre contrat de location. Si le propriétaire ne fait pas appel à un agent immobilier, il n’a pas à payer les frais afférents. Délestés de ce poids financier important (comme nous l’avons dit plus haut, la moitié d’un loyer mensuel), les propriétaires sont généralement aptes à négocier plus en profondeur les termes du contrat. Toutefois, n’escomptez pas forcément réduire le prix du loyer (c’est en effet possible dans certains cas) tout en baissant la durée du contrat.
• Expliquez dès le début au propriétaire que des obligations en matière d’immigration ne vous permettent pas de rester plus de 12 mois dans votre logement et qu’il vous est par conséquent impossible de vous engager sur un contrat de deux ans, ni même d’un an renouvelable avec un préavis de 2 à 3 mois par exemple…
• Proposez de trouver quelqu’un pour vous remplacer : si le loyer est modéré, que le propriétaire est finalement assez flexible, et que le logement se trouve dans un quartier populaire, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés. De cette façon, le propriétaire n’aura pas non plus à faire appel à un agent immobilier après votre départ.
• Proposez de rembourser les stamp duties du propriétaire pour l’élaboration d’un nouveau contrat de location avec le prochain locataire.
• Indiquez également que vous autoriserez les visites au moins un mois avant la fin du contrat pour permettre au propriétaire de faire visiter les lieux à de potentiels nouveaux locataires.

Les charges d’un logement

En plus du montant du loyer, d’autres frais peuvent être à payer (s’ils ne sont pas déjà inclus dans le prix du loyer) :

• Les management fees : si vous vivez dans un immeuble ou une résidence, des frais de gestion du syndic sont à payer (gardien, ménage, entretien…). Votre contrat vous indique si c’est à vous ou au propriétaire de les payer. Généralement, les management fees se payent tous les mois ou tous les trimestres.

• Les Government Rates : ce sont des taxes à payer au gouvernement hongkongais tous les trimestres. Là aussi, votre contrat peut stipuler qui de vous ou du propriétaire doit payer ces charges. Si ça n’est pas indiqué, c’est la personne qui vit effectivement dans le logement (vous) qui doit payer ces frais. Ces taxes sont fixées à 5 % du montant de la valeur locative du logement (souvent inférieur à ce que vous payez). Si la valeur locative de votre logement est 7 000 $, vos rates seront de 1 050 $ par trimestre.

• L’eau, l’électricité et Internet. Le plus souvent, ces frais ne sont pas inclus dans le loyer, ils viennent en plus. Toutefois, nombre de propriétaires payent eux-même ces frais pour assurer la continuité des services d’eau, d’électricité et d’Internet entre chaque location. Pour l’eau et Internet, les frais sont souvent fixes. L’eau est payable tous les 4 mois et ne coûte pas très cher. Il existe même un volume minimum de litres d’eau à dépasser avant d’avoir à payer des frais. En revanche, les frais liés à l’électricité s’envolent souvent pendant les mois d’été, lorsque la clim fonctionne à plein régime. Les frais d’électricité peuvent parfois s’élever à 1 000 $ si vous ne faites pas attention (ou si vous laissez votre clim allumée 24 h sur 24). En cas de doute, vous pouvez toujours demander à voir les factures des précédents locataires pour vous faire une idée. Et pour en savoir plus sur les tarifs de l’électricité à Hong Kong, vous pouvez consulter les tarifs de la compagnie HK Electric. Il y a deux principales compagnies d’électricité à Hong Kong : CLP et HKC. Notez que ces différentes factures peuvent facilement être payées directement dans des magasins comme 7eleven. Pour les offres TV plus Internet (attention toutefois, vous aurez le plus souvent un nombre limité de chaînes anglaises / australiennes ou américaines), comptez en moyenne 300/400 $ par mois environ.

Les clauses dans le contrat

Si vous signez un véritable contrat de location, il peut comprendre un certain nombre d’éléments parmi lesquels :

– Une Break clause : cette clause prévoit une période à partir de laquelle le propriétaire ou le locataire peuvent demander à mettre un terme au contrat après un préavis fixé lui aussi à cette occasion.

– L’interdiction de sous-location : la sous-location (sublet) peut être expressément interdite dans un contrat de location. Si vous sous-louez vous-même une partie d’un appartement (ou un appartement entier), assurez-vous d’ailleurs que le propriétaire est au fait de la sous-location et qu’il l’accepte.

– Si l’appartement est meublé : une liste des meubles et divers objets présents dans l’appartement peut également être établie. Le propriétaire et le locataire devront s’assurer de la véracité de cette liste.

– Le montant du loyer : il faut indiquer le montant du loyer, les frais supplémentaires (government rates / management fees…), mais aussi à quelle période le loyer doit être versé, le mode de paiement du loyer, etc. Rappel : en ce qui concerne les government rates, que si rien n’est précisé dans le contrat à ce sujet, c’est à la personne occupant les lieux (c’est-à-dire vous) de les payer.

– Le deposit : quand vous donnez un dépôt (une caution), votre contrat doit en indiquer le montant, le temps dont dispose le propriétaire pour vous le rendre en fin de contrat. Une fois le deposit donné au propriétaire, n’oubliez pas de demander un reçu de votre paiement.

– Les clauses de réparation : cette partie du contrat permet de savoir qui, du locataire ou du propriétaire, est responsable de la maintenance et des travaux à effectuer dans le logement (ou même dans les parties communes de l’immeuble).

Retrouvez plus d’informations sur le sujet sur ce document PDF réalisé par le gouvernement hongkongais.

Pour que le contrat soit pleinement légal, le propriétaire et le locataire doivent également payer le « stamp duty », une taxe à payer dans les 30 jours qui suivent la signature d’un tenancy agreement. Le timbre peut s’obtenir via Internet, par courrier, ou en personne dans les bureaux de la Revenue Tower à Wan Chai (en face de l’Immigration tower). Le coût d’un tel timbre varie en fonction du montant du loyer et de la durée du contrat :

• Si vous signez un contrat pour une durée indéterminé ou s’il n’excède pas un an : le coût du timbre est équivalent à 0,25 % du montant du loyer sur une base de 12 mois. Par exemple, si vous signez ce type de contrat et que vous avez un loyer de 7 000 $, le coût du timbre sera de 210 $HK.
• Si vous signez un contrat pour une durée située entre 1 et 3 ans : le coût du timbre est équivalent à 0,5 % du montant du loyer sur une base de 12 mois. Par exemple, si vous signez ce type de contrat et que vous avez un loyer de 7 000 $, le coût du timbre sera de 420 $HK.

Vous pouvez trouver un accord avec votre propriétaire pour savoir qui doit payer ces frais (lui, vous, ou les deux, à parts égales).

Dans la pratique

Un certain nombre de propriétaires ne font pas signer de contrat, ou ne payent pas les frais officiels (les stamp duties) liés à l’émission d’un tel contrat. Attention toutefois, le fait que l’accord n’ait pas été fait dans les règles ne permet pas de le rendre complètement caduque. N’escomptez pas récupérer votre deposit avant l’issue de votre terme (parce que vous voulez quitter votre logement plus tôt) en dénonçant le contrat comme n’ayant pas de valeur légale. Vous entreriez dans un conflit que vous n’auriez peut-être pas le temps de régler avant votre départ.

En outre, il arrive également que vous ne signiez pas vraiment de contrat (notamment dans le cas de colocation ou de sous-location). Si c’est le cas, cela pourrait vous bloquer pour certaines démarches administratives (comme pour l’ouverture d’un compte en banque – mais ça n’est pas forcément un énorme frein pour autant). Notez également que ce type de locations peut être plus flexibles (avec des périodes d’engagement moindres, par exemple), mais qu’elles vous donnent moins de garanties (sans contrat, le propriétaire peut mettre un terme à votre location rapidement et vous pouvez vous retrouver à la rue, sans préavis). A vous de peser le pour et le contre.

Notez toutefois qu’un propriétaire essaiera d’être le moins en conflit possible avec son locataire : si celui-ci venait à déménager, les pertes engendrées par son déménagement seraient conséquentes, ce qui motive les propriétaires à maintenir des relations cordiales.