Propriétaire de mon logement (maison,appart) j'en fais quoi pendant 1 an ?

[doudou_ninie]

Bonjour

Je fais appel à vous car je suis perdue, je ne sais pas quoi faire de mon appartement!!

Voila j'ai recu mon PVT et je pars le 1er avril avec mon chéri

Nous sommes propriétaire de notre appartement et nous ne savons pas si nous allons le mettre en location ou le vendre.

Au départ on pensait faire notre PVT et un emploi de perf pour rester 2 ans 2 ans et demi et rentrer et retrouver notre appart mais on pense de plus en plus a rester la bas definitivement.

Alors deja premiere question: est ce que si je fais ma demande de RP des maintenant, j'aurais recu le CSQ en avril et je pourrais partir tranquille sans etre obligé de revenir?

est ce que si je part en avril avec mon CSQ je pourrais acheter un appart la bas et faire une demande de pret?

je ne sais vraiment pas quoi faire au depart je pensais tout simplement le mettre en location mais cela demande beaucoup de gestion a coté et beaucoup de frais (frais d'agence qui va gerer la location de l'appart, les impots fonciers que je vais continuer à payer, les charges de copropriété et ensuite impots sur les loyers que j'aurais percus)

Pour la vente ce qui me fait peur c'est de en pas me plaire la bas e de vouloir revenir ou de ne pas avoir ma RP et de revenir sans avoir d'appart...

C'est difficile
Votre aide me sera tres precieuse...

[Delph]

C'est une question difficile! J'aurais été d'avis au début de te conseiller de garder l'appart car rien ne dit que vous vous plairez assez pour vouloir rester définitivement au Canada... Tout le monde ne trouve pas son bonheur là-bas, ni un job à la hauteur de ses espérances. Ça c'était pour le côté rabat-joie!
Maintenant peut-être qu'effectivement ça engage beaucoup de frais et de contraintes, je ne me rends pas compte.
Cela dit d'ici avril 2007 tu auras peut-être ton CSQ mais envoie ta demande très vite car les délais n'arrêtent pas de rallonger et prend garde que ton dossier soit bien complet. Après je pense que tu peux acheter un appart sans problème au Canada, les banques ne refusent jamais des sous en plus! Mais j'imagine qu'il faudra que tu justifies des mêmes choses qu'en France, salaire, apport?, etc.

[Janet]

Mon mari et moi avons vendu notre appart avant de partir (en PVT avec demande de CSQ envoyée - et reçue une fois sur place), pour d'une part ne pas avoir a gérer ça de si loin, d'autre part pour avoir des fonds car une fois qu'on aura la RP on compte acheter a Montréal

[Marie]

Je pense que si vous voulez vous installer là-bas, mieux vaut vendre votre appart.
Si la RP ne marhe hélas pas, vos aurez toujours les fonds pour vous en racheter un nouveau

[MelanieGatt]

Ma meilleure amie a un appart à Paris, elle est en PVT à Toronto et je pense pas prête de revenir...
Mais elle a laissé l'appart à un de ses amis en location.
Elle a préféré avoir un pied à terre en France au cas où... quitte à le revendre dans quelques années.

Je sais pas si ça peut aider...
Bon courage à tous les deux !

[clemsalix]

bonjour,
je suis plus mitigé que les autres pvtistes qui ont déja répondu.

moi je garderai l'appt et le confierai en gestion à une agence locale (PS: je suis un ex ag immo !!!) pour plusieurs raisons :
coté France :
1) en le mettant en loc, tu t'engages sur 3 ans avec ce locataire, sauf s'il décide de partir avant au quel cas tu relous pour 3 ans, etc... et donc si tu reviens, tu pourra récupérer ton appt (quitte au retour, à louer quelques choses en attendant la fin du bail)
2) les loyers convriront le pret en cours ou si tu préfères, une partie du loyer que tu paiera à Montréal. (c'est une source de revenu)
-> point important a mon avis : les loyers étant plus chère en France qu'ici, vaux mieux etre propriétaire bailleur en france et locataire ici.
3) le coté fiscal de cette location, ne doit pas te faire peur, car bcp de frais sont déductibles (F gestion, taxe foncières, int. du pret bancaire, travaux évent.,....) et comme tu ne sera pas résidente francaise, le taux d'imposition sur le revenu ainsi dégagé sera moindre. (je passe les détails, cela devient technique)

par contre si tu vends:
tu profites des prix du marché immobilier actuel qui est fort et tu élimines tout soucis éventuels.

Mais, coté Canadien :
1) les banques ne prêtent QUE si tu as ta RP, sinon ils financent que 65 % max du prix de l'achat (hors frais) et sont rarement très accueillant avec les nouveaux venus (j'ai fait le teste)
donc, il te faudra plusieurs mois avant de pouvoir acheter.
2) le rapport Prix de l'immobilier / loyers est moins intéressants ici qu'en France, enfin de manière générale, faut étudier au cas par cas pour etre plus précis
3) la fixation du loyer ici est stricte : idem que l'ancien loyer + 5 % max

Donc les loyers n'ont pas évolués aussi vite que les prix de vente.
En france le prix de location est fixé librement à chaque nouvelle location (plafonné uniquement en cours du bail, fameux indice INSEE)

pour faire clair voici un exemple fictif :
montréal rix de l'appt 100 000 $ loyer 400 $
paris : prix de l'appt 100 000 € loyer 600 €

ENFIN POINT IMPORTANT :

beaucoup des immigrants francais sont rentrés dans les 2 ans (env 40 %) et cela dépasse 50 % au dela de 5 ans (voir les sites des gouvernements pour chiffres exacts)

Enfin physchologiquement, il sera plus facile de se dire "on rentre" en cas de cout de blues si tu as tjs ton appt, alors que rentrer en ayant tout venu en partant, sera plus ressenti comme un échec... enfin c'est mon opinion...

a ton service si besoin de plus d'info "technique" concernant la location

[doudou_ninie]

Merci beaucoup Clément pour toutes tes precisions. et j'aurais justement si tu ke permet des questions supplémentaires à te poser.

c'est en effet ce que je comptais faire à la base mais il y a a certaines chose qui me font peur comme les impots par exemple.
Je vais devoir continuer à payer mes impots fonciers (pour moi 150€ par mois) pour un appart qui ne me "sert" plus. par contre est ce que le montant sera le meme que quand j'occupe l'appart?

Je sais que je n'aurais pas de taxe d'habitation à payer par contre il me reste une partie des charges de copropriété à payer pour tout ce qui est immeuble et travaux.

Je dois verser tous les mois 9% du loyer + charge à l'agence, est ce que c'est vrai sont deductibles des impots? si oui des impots sur le revenu?

Donc si je compte ca deja le loyer que je vais percevoir va à peine me rembourser mon pret immo, ma taxe fonciere, et les charge de copro et frais d'agence.
Donc là je me suis dit qu'à partir du moment où je rentrais dans mes frais ca allait, c'est pas pour 50€ par mois de perdu...

Mais ce qui me fait vraiment peur c'est que je vais devoir payer des impots sur les loyers que j'aurais percus et là je n'y connais rien. est ce que tu as un ordre d'idée? j'ai peur que le prix soit exhorbitant.
Si j'ai bien compris quand je travaille au canada je ne paie pas d'impots sur le revenu en france vu que j'en paie deja sur place?

Merci d'avance pour tes precisions.

[Pierrot75]

De toute facon proprio en ce moment ce n'est pas la panacé, en France comme au Canada (peut être même encore moins de rendement ici, quand je vois le prix d'un condo à Vancouver...)
Après tout dans 2ans les prix de l'immobilier auront très certainement significativement diminués des 2 côtés de flaques (je ne connais pas le marché immo au Québec, mais on peut supposer qu'il est similaire à ce qu'on peut voir aux US ou à Vancouver).
Alors ca dépend ensuite de plusieurs choses, c'est quoi comme appart ? acheté quand ? quel crédit ? et où en est le crédit ?

Perso en ce moment je prone la location, donc j'aurais tendance à vendre. Mais faites tout de même le calcul... avec pour hypothèse que vous revenez dans 2ans et que le prix de l'immo baisse de 5% par an sur ces 2ans (prix de la location, cout de la vente sachant que vous ne vendrez qu'à 10-20% des prix à l'affiche actuellement, cout du notaire, charges, impots, crédit, autre placement financier,...)
Quand à la location, vous restez bloquer à devoir louer quand même en revenant (bail de 3ans).

Ensuite acheter ici (en tout cas Vancouver), ca me semble vraiment n'importe quoi. Au moins laissez vous un peu de temps....

[clemsalix]

re bonjour,
pour faire simple :

taxe foncière : c'est le propriétaire qui la paie, qu'il soit occupant, bailleur ou qu'il ne se serve pas du logement
taxe habitation : c'est l'occupant au 01 janvier de l'année qui la paie en octobre suivant.
donc si tu déménages au canada le 02 janvier, tu paiera la taxe d'habitation de toute l'année (tu parts en avril je crois ?)
Précision : l'art 1686 du code général des impots (j'ai bien sortir ma science c'est surtout le seul que je connais !) dit que si le locataire ne paie pas sa taxe d'habitation, le proprio peut en être redevable dans certaines conditions ref :

https://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...0.rcv&art=1686

les conditions sont tordus et les CDI n'appliquent pas toujours cet article, mais des propriétaires qui gèrent directement se font parfois avoir...
d'ou l'importance de faire appel a un pro qui connait son métier (oups !)


Charges de copropriétés :

voir le réglement de copro, mais en règle générale, c'est le propriétaire qui est REDEVABLE de l'ensemble des charges dont une partie est à la charge de l'occupant (locataire).
cela veux dire que si ton locataire ne TE paie pas le loyer, toi par contre, tu continuera a payer les charges de copro !!!
(il propose une assurance loyers impayés ton ag immo ?)

FRAIS DE GESTION D'AGENCE :
déductible totalement OUI mais des revenus FONCIERS !
(((apparté : c'est quoi ces "frais" qui s'ajoutent au 9 % ? (j'étais a 6 % TTC, snif...))))

DECLARATION DE REVENUS :

tous les ans tu remplis ta déclaration de revenus (dite 2042) ou chaque salarié déclare ses revenus dans la case "salaire", les retraités case "retraite", les revenus de tes sicavs et autres valeurs mobilières un peu plus bas, etc.....

mais les revenus fonciers se déclarent sur la déclaration 2044 et font l'objet d'un calcul a part !
bref : total des loyers percus N'EST PAS EGAL à revenus fonciers
De plus la méthode de calcul vient de changer, voir avec ton agent immobilier pour faire une simulation sur 2007 (année partielle) et 2008 (année complète)
pour des infos concernant ces calculs ,voir :
https://www.leparticulier.fr/vdq/imp...parent_index=2
https://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/200071287.htm

maintenant se pose la question :
Je suis au Canada, j'ai des revenus fonciers en France, est ce que je dois les déclarés ?
A MON AVIS OUI
Est ce que je peux "OUBLIER" de les déclarer ?
J'en connais qui "oublie" depuis plus de 10 ans sans pb
quel sera le taux d'imposition ?
ET LA J'EN SAIS RIEN mais je vais chercher, promis...

Je pense que j'ai fait le tour, mais si tu as d'autres questions envoi moi un mail.

[clemsalix]

il est vrai que le facteur "évolution du marché de l'immobilier" est un facteur a prendre en compte, a condition de savoir ce que cela va donner...
Au cours des 5 dernières années, en France l'immo a prit +30 %
tous les 6 mois, on pouvait lire, "a quand la fin de la hausse", ou "bientot la baisse"....

dire que dans 2 ans cela aura monté de 5 % ou baissé de 20 % c'est s'avancer un peu vite.

l'évolution des prix dépend de l'économie mondiale et nationale, de la pyramide des ages et de l'immigration, de l'attrait économique de la ville, du standing du quartier.... et j'en passe.

Les appts biens conçus, entretenus, dans des endroits convenables et répondant à la demande garderont voir prendront de la valeur.
par contre les appts conçus pas centaines (pour pas dire millier) pour etre vendu en programme de défiscalisation, réaliser sans prendre en compte la demande local, ceux la risquent de poser problème à leur propriétaire.

Autre aspect à prendre en compte :

La fiscalité de la plus-value (éventuelle) lors de la vente.
éxo de plus value si : + de 15 ans de possession ou occupé au titre de ta résidence principale au moment de la signature chez le notaire (au moins 1 mois avant max)

sinon la plus value est taxable ainsi :
prix vente net - prix achat tout frais compris = plus value

abattement 0 les 5 premières années
10 % par an a partir de la 6°
exo a plus de 15 ans

exemple : possession depuis 7 ans, plus value 100 €
100 - 20 % = 80 € (7-5 = 2 * 10 %= 20 % d'abattement)

la plus value nette est impossable a 27 % - des abattements....
(bref comme d'hab c'est a se cogner la tete par terre)
plus d'info :https://www.leparticulier.fr/vdq/imp...2&id_fiche=447

maintenant tu as toutes les infos pour prendre ta décision !!
(si tu arrives a prendre en compte TOUS ces facteurs pour prendre ta décision, je te tire mon chapeau.

Pour ma part, voici ce que je ferai :

- garder le logement,
- le mettre en bon état (j'ai pas dit le dorer à l'or fin !) mais peinture et tapisserie convenable (toile de verre TB), fournir tout ce qui se fixe au mur (porte serviette dans la salle d'eau, miroir, porte manteau, meuble cuisine...)
- le mettre en location géré par une agence du coin qui a une activité gestion reconnu.
- prendre l'assurance loyer impayés (on sait jamais) et c'est déductible aussi
- transformer ton assurance multiriques hab en PNO et veiller à qu'elle prenne en charge les échéances du prêt en cas de sinitre (on y pense jamais)

partir l'esprit tranquille découvrir ce beau pays...

[Janet]

La fiscalité de la plus-value (éventuelle) lors de la vente.
éxo de plus value si : + de 15 ans de possession ou occupé au titre de ta résidence principale au moment de la signature chez le notaire (au moins 1 mois avant max)

voila aussi une raison pour laquelle nous on a décidé de revendre, vu que c'était notre résidence principale mais qu'on l'a mis en vente seulement 1 an après l'avoir achetée; une autre raison est qu'en 1 an on a eu beaucoup de problèmes de canalisations & co qui nous ont coûté cher et à vrai dire je crois que même si on était restés en France on l'aurait revendu, donc ça dépend de ta copro, est-ce que des travaux ou frais divers sont prévus ? c'est jamais plaisant de payer ça quand on n'est pas dans l'appart

[doudou_ninie]

donc si je pars le 1er avril c'est à moi de payer entierement la taxe d'habitation??
ce n'est pas calcumé au prorata?

[clemsalix]

NON !

tout le monde paie la totalité de la taxe d'habitation de l'endroit ou il vit au 01 janvier !

et oui, vive la fiscalité francaise !!!

[doudou_ninie]

ahhhhhhh j'avais pas vu ca comme ca!!
dans ce cas si je doi payer credit + charge copro + impot foncier (1500) + taxe habitation (1200) + charges à l'agence immo (c'est 9% car il y a une assurance loyer impayé incluse) je ne rentrerais jamais dans mes frais. au + je peux louer mon appart 800€ mai pas plus.
j'ai demande a une agence de passer pour evaluer l'appart à la location et à la vente et je verrais d'apres les prix...

[clemsalix]

oui, faut tout calculer avant de prendre ta décision.

Par contre, la taxe d'habitation doit etre considéré comme un cout personnel indépendant du logement, tu la paierai meme si tu étais locataire ! à paris ou montréal...
l'intégrer au calcul pour prendre ta décision, fausse ton raisonnement !
de plus l'année prochaine (2008) elle ne sera plus a ta charge.

Une chose a prendre en compte dont on a jamais parlé, c'est l'intéret "patrimonial" de l'opération.

quand tu es propriétaire bailleur tous les mois tu t'enrichis grace au locataire bcp plus que si tu mettais de l'argent de coté.

En effet, ton patrimoine augmente du montant du capital d'emprunt que tu rembourses à chaque échéance (l'échéance comprend le remb du capital et les intérets)
et cela ne te coûte en réalité que le différentiel de trésorerie (loyer percu-ensembles des charges et échéance du pret)

exemple :
pour un loyer de 800 € net (frais ag déduit) tu rembourses le pret (échéance totale) 650 tu paies la taxe Foncière 150 et les charges de copro 50 soit un total de 850 €
ton appt te coute en trésorerie 50 € tous les mois

et tu rembourses le pret (on va dire 500 € sur les 650 de l'échéance)

donc ton patrimoine augmente de 500 € pour un cout de 50 € !!! (150 € la 1ère année avec la taxe hab, mais ce raisonnement n'est pas tout a fait correct d'un point de vue investissement)(faudrait également intégrer le cout fiscal des revenus locatifs et les éventuels travaux, assurance PNO...)

C'est ce qu'on appel un effet de levier !

Et jamais tu ne trouvera un placement qui t'offrira une telle rentabilité

C'est pour cela que l'investissement locatif est TRES intéressant !
Mais si le différenciel de trésorerie est trop important et/ou que tu n'es pas en mesure de faire face à un besoin de trésorerie ponctuel (absence de loc, travaux...) VEND

tu peux aussi allonger la durée du pret en cours pour diminuer l'échéance mensuelle...

a ton service pour un calcul plus précis...

[doudou_ninie]

Bon je suis toujours en doute. Je me suis renseignée aupres de mon centre des impots pour le coté fiscal de la location et j'étais plutot partie pour l'appart.
Les 2 agences sont passées aujourd'hui La 1ere 720€ le loyer charge comprises :-( ca ma fait perdre 80... et pour la vente la 1ere agence a estimé l'appart à 120000€ et la 2e à 155000€ alors je suis toujours dans le flou, je ne sais pas quoi faire.

[Pierrot75]

L'investissement locatif N'EST PAS "TRES" intéressant ! Tout juste un moyen de diversification.
On ne peut pas dire "jamais tu ne trouvera un placement qui t'offrira une telle rentabilité" c'est complètement faux ! A la rigueur, à certaine période, il est plus stable et semble moins risqué que d'autres.
La capital immobilisé est très important, sur un marché qui aujourd'hui est à risque (pour moi le retournement est en cours), et peu souple (tu achetes et tu ne vend pas du jour au lendemain quelques parts).
Aujourd'hui un investissement en bourse rapporte nettement plus ,et n'est pas forcément plus risqué (il y a des SICAV qui font du 5-10% l'an sans avoir à gérer grand chose, juste jetter un oeil de temps en temps). Et sans parler de la bourse, le fond en euros d'une assurance-vie peut rapporter facilement 4,5% par an garantie sans tous les soucis de la location. (et oui il faudra changer un truc par ci , la chaudiere qui deconne, la copropriete qui a décidé tel investissement, le locataire qui ne paie pas,...).
On ne sait pas non plus si tu as un prêt à taux variable ou non, et les taux montent...

Comme tu as ici des avis très différents sur le marché immobilier, je te conseil de te faire ta propre idée en faisant toi même tes recherches sur Internet. Attention aux sources issues des agents immobiliers ou des notaires, c'est leur gagne pain ! Tu dois absolument te faire une idée du prix de ton bien dans 3ans (fin de ton bail si tu reviens).
Et ne néglige pas le temps que prend la gestion d'une location, même si une agence "s'en occupe". Tu ne seras pas à Vancouver, mais Montreal a déjà un joli décalage horaire pour passer des coups de fils aux heures de bureaux francaises !

Tu trouveras ici un tableau excel qui pourra peut être t'aider pour faire tes calculs, même si ton cas est un peu différent : https://asi77.free.fr/

Bonne réflexion

[clemsalix]

le coté très intéressant est lié à l'effet de levier :

tous les mois la valeur du patrimoine augmente du montant du capital d'emprunt remboursé
alors qu'en trésorerie cela ne coute que la différence entre le loyer encaissée et (le remboursement du pret+travaux+fiscalité)

Pour ce qui est du rapport dont parle pierrot75 (loyer net annuel/prix de l'appt) effectivement cette valeur est proche d'autre marché, comme la bourse, les placement d'assurance vie, etc.....

Mais on parle de 2 choses différentes :

1 appt acheté avec un crédit permet de CONSTITUER un capital avec de l'argent obtenu d'ailleurs (le loyer)

pour un placement financier, il faut AVOIR l'argent...


enfin une apparté :
tout le monde vend sa sauce, le boucher vend de la bonne viande, le boulanger du bon pain, et l'agent immobilier de bonne maison !
mais l'agent immobilier a mauvaise presse (et parfois pour de bonne raison) ce qui amène a douter de ses propos.
Mais je vois mal comment je pourrai "vendre ma sauce" via ce site, surtout que j'ai vendu la boutique et que je suis actuellement a Montréal !

[U&me oversea]

Mon avis : je suis proprietaire de mon appartement en France, j'ai longuement hesite à le vendre, puis j'ai decide de le louer ....... aucun soucis jusqu'à present, la location couvre les frais de credit, de taxe fonciere et les impots. L'avantage est que le jour ou je voudrai rentrer en France, j'aurai un pied à terre, paye, et je pourrai envisager de le vendre si j'ai un besoin d'argent imprevu, ou juste envie de vivre ailleurs. Ou pourquoi pas le garder .... l'avenir me le dira.
L'avantage d'un appartement, c'est que l'entretien exterieur est effectue par la co-propriete, donc au pire des cas, j'aurai les revetements de sol à changer et un coup de peinture à mettre sur les murs, mais j'aurai toujours un capital.

En meme temps, ce n'est que ma facon d'aprehender l'avenir, mais je trouve dommage de se separer d'un bien qui s'auto finance, meme s'il y a quelques frais, c'est un capital.

[Pierrot75]

L'effet de levier peut être utilisé sur les marchés, il existe pleins de produits dérivés à effet de levier. Mais tout comme pour l'immobilier, plus le levier est important plus le gain peut être élevé, mais aussi la perte !

Exemple pessimiste "d'une création de capital par l'investissement locatif" : tu achetes un appart pour le louer, tu fais un emprunt (sur combien de décénies !!?), le marché baisse dans les mêmes proportions qu'il a augmenté ces 5 dernières années, ton appart vaut presque moitié prix, ton loyer est revu nettement à la baisse, la charge de l'emprunt reste inchangé !!!! Tu pers de l'argent tous les mois... (mais tu seras proprio à la fin de ton prêt... dans combien de temps ? tu voulais réinvestir ton capital ?)
Si on pouvait devenir riche facilement et sans risque, ca ce serait :-)

PS : Je n'ai jamais pensé que tu avais quelque chose à vendre ! D'ailleurs moi non plus !

PS2 : Pour revenir au sujet, mon contre-argumentaire ne veut pas dire que Ninie doit vendre ou ne pas vendre, mais qu'elle doit prendre en considération ces données !