Rappel et conseils - Attention aux arnaques à la location!

[MoMontpel]

Allô,

Après plus d'un an en colocation à Montréal, je me cherche un appartement pour moi seul. Comme beaucoup d'entre-nous, en appelant, je suis tombé sur des proprios plus ou moins honnêtes. Même si le sujet a plusieurs fois était traité ici, un petit rappel ne fait pas de mal. Il y a toujours autant de nouveaux arrivants qui tombent dans le panneau! Aujourd'hui j'ai appelé un proprio qui, sûrement en entendant mon "accent français",m'a prévenu d'emblée qu'il demande une caution!

Je travaille pour des courtiers immobilier, donc je tiens mes infos de sources sûres. Je ne parle ici que pour le Québec. Les autres provinces et territoires ont d'autres réglementations.

Quelques points importants :

• Pour toute location, un bail devrait être rédigé. Vous pouvez en exiger un, c'est votre droit. Ce contrat protège tant le proprio que le ou les locataires. S'il est verbal, le proprio a 10 jours pour en fournir un écrit. Cependant si vous ne signez pas de bail, c'est souvent le cas pour une coloc, pas de raison de paniquer. Dans la pratique, beaucoup de locataire d'en signe pas. Mais exiger des reçus de paiement de loyer pour tous les mois et conserver les tous. Ils prouveront que vous avez été locataire en cas de problème.

• Un bail ne peut être signé que par le propriétaire ou à défaut une personne dûment autorisée par écrit par ce dernier. Mais comment savoir qui est le propriétaire d'un logement ? En consultant le rôle d'évaluation foncière. Je m'en sers presque tous les jours à ma job. Les données sont publiques et la consultation est généralement gratuite. Chaque ville en a un, il suffit de contacter la mairie. Pour les grandes villes, il est consultable en ligne. Tapez "rôle évaluation foncière + ville" dans google.

Voici le lien pour celui de Montréal : evalweb.ville.montreal.qc.ca/

Taper une partie du nom de la rue. Pour les avenues numérotées, ex. 20e Avenue, ne tapez que le numéro : 20. Sélectionnez la rue dans la liste (en choisissant éventuellement le bon arrondissement). Une autre fenêtre apparaît. Sélectionnez l'adresse de la propriété. Une autre fenêtre apparaît avec les données. Sur cette page, un seul proprio apparaît. Descendez en bas de la page et cliquez sur "Formulaire officiel". Tous les propriétaires avec leurs adresses postales s'afficheront. Vous verrez même la superficie habitable du logement en mètres carrés pour ceux pour qui les pieds carrés sont du charabia.

• Le bail doit indiquer les noms du/des proprios et locataire(s), l'adresse du logement, la durée du bail, le montant du loyer, les inclusions éventuelles (internet (vérifier si c'est un forfait illimité ou non!), eau, électricité, meubles, électros...), les exclusions éventuelles (interdiction de fumer, pas d'animaux...)

• Certains propriétaires peuvent demander des références et/ou une enquête de crédit (inexistant si on vient d'arriver) pour s'assurer que son loyer lui sera bien payé. Il vous demandera alors votre NAS pour pouvoir faire l'enquête, à ses frais, en s'adressant le plus souvent à Equifax Canada ou Trans Union. A éviter si possible mais ce n'est pas illégal. A défaut de pouvoir faire une enquête, le proprio peut demander une lettre de la banque attestant qu'une certaine somme est disponible (parfois un an de loyer pour les locations "de prestige").

• Il peut vous demander une pièce d'identité et donc votre passeport. Montrez-lui seulement la page d'identification ou donnez-lui une photocopie de cette page!! Ne lui donnez jamais votre passeport ni une copie de votre permis de travail !! Il n'a pas besoin de connaître votre statut par rapport à l'immigration.

• En aucun cas, un propriétaire ne peut :

• exiger de versement dépassant un mois de loyer;
• exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer (n'excédant toutefois pas un mois). Il peut par contre exiger que cette avance soit encaissable immédiatement même si le bail commence à une date ultérieure. Par exemple, pour un bail signé le 15 avril mais débutant le 1er juillet, le propriétaire est en droit de demander au locataire un chèque encaissable immédiatement pour le loyer du premier mois seulement ;
• exiger des sommes additionnelles à titre de dépôt ou autre pour, disons, garantir la remise des clés;
• exiger des chèques postdatés.

Une clause du bail qui prévoit de telles pratiques est sans effet et le locataire n'est pas tenu de la respecter. Il peut demander au tribunal de faire respecter ses droits, par exemple de se faire remettre ses chèques postdatés ou son dépôt.

(Source : La Régie du Logement du Québec : Rgie du logement )

• Le loyer peut être payé en cash, par chèque, traite bancaire voire même carte de crédit (bon moyen pour se créer un historique) mais jamais par chèque postdaté ! (faire un chèque pour une date future). Un reçu doit être délivré au moment du paiement. Si le paiement est fait par chèque, comme dans mon cas, un reçu n'est souvent pas nécessaire. Certaines banques (Banque Scotia, par exemple) fournissent gratuitement une image du chèque encaissé sur le relevé de compte en ligne. Juste penser à inscrire "Loyer MOIS ANNEE" dans le motif du chèque.

• C'est au proprio de se déplacer pour récupérer le loyer, sauf s'il en a était convenu autrement par les 2 parties à la signature du bail.

Beaucoup d'infos je sais mais parfois il vaut mieux trop que pas assez.

Pour résumer :

• Il est préférable d'avoir un bail écrit
• Seul le proprio du logement peut signer le bail. Vérifier son nom sur l'évaluation foncière
• Le bail doit indiquer les noms du/des proprios et locataire(s), l'adresse du logement, la durée du bail, le montant du loyer, les inclusions éventuelles (internet, eau, électricité...), les exclusions éventuelles (interdiction de fumer, pas d'animaux...)
• Il n'y a pas de caution, même remboursable au Québec
• Ne pas faire plusieurs chèques postdatés pour payer le loyer
• Toujours demander un reçu pour le loyer

Mais avant tout faire preuve de "bon gros sens"! Si une annonce indique "bienvenue au pvtistes, nouveaux arrivants..." redoublez de vigilance. Pareil si c'est un(e) Français(e) qui est le loueur. Le fait d'être du même pays ne veut pas dire qu'on n'essayera pas d'abuser de votre ignorance.

Mais en général, la location d'un logement se passe bien et est plus simple qu'en France.

Pour plus d'infos, consulter le site de la Régie du Logement du Québec : Rgie

[MartyMax]

C'est complètement faux. Cessez de jouer aux avocats. J'ai travaillé aussi tout l'été pour une agence immobilière.

Pour la location d'une CHAMBRE, la plupart du temps est exclut de la loi sur la régie au Québec selon l'article 1892 du code civil :

Code civil du Québec - Article 1892

Ce qui fait que la location d'une chambre devient un contrat de gré à gré avec le tenant.

"n'est pas un bail de logement" :
les alinéats d'exclusion de l'article 1892
https://www.educaloi.qc.ca/capsules/le-bail

Et :

bail par tolérance

https://www.educaloi.qc.ca/capsules/le-bail

et

Je suis un locataire sans bail. Puis-je quitter le logement à tout moment ?
Le locataire a toujours un bail qu'il soit verbal ou écrit. S'il n'y a pas de durée fixée pour ce bail, le locataire doit donner un avis écrit d'un mois avant de quitter les lieux.

https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/outils/faq.asp?sujet=1




Si la loi de la Régie s'applique, alors là si tu fais la location d'une chambre, ton statut est "occupant", ce qui veut dire que tu n'as pas tout les mêmes droits qu'un locataire.

Pour ce qui est que seul les propriétaires peuvent signer un bail, c'est complètement faux. Les entreprises de gestion, les concierges, les gestionnaires d'immeubles, les syndics de condos, les locataires louant plus de deux chambres de leur logement, etc. peuvent très bien signer un bail. Donnes-moi l'article de loi qui stipule que seul un propriétaire peut signer un bail. J'attends.

Il n'y a pas de caution, même remboursable au Québec. RIEN DE PLUS FAUX. Les agences de courtage immobilière ont un compte en fidéicommis et gère souvent les cautions des locataires jusqu'à terme des baux de location, tout cela en conformité avec la loi sur le courtage. De plus, en matière commerciale, ou encore pour les contrats de gré à gré, la pratique courante est le paiement des deux ou trois derniers mois, d'avance, remboursable en paiement du loyer à partir du mois stipuler au contrat, ou encore saisi par l'autre partie si le locataire s'est dérogé de certaines de ses obligations au contrat.

Ne pas faire plusieurs chèques postdatés pour payer le loyer. Pourquoi diable ? pour voir le locateur à chaque maudit mois ? Oui c'est l'obligation du propriétaire de collecter le loyer. Et OUI, un propriétaire PEUT refuser un mode de paiement quelconque, pour un motif sérieux. Les transferts d'argent provenant d'une banque européenne en devise étrangère coûte entre 35 et 50 $ par transfert au proprio (sans compter les frais de change). Alors si vous êtes 4 colocataires à payer de cette façon, il peut très bien refuser ce mode de paiement, ce serait un motif très sérieux.

Toujours demander un reçu pour le loyer. LE MEILLEUR REÇU justement, est justement un CHÈQUE qui a été encaissé, et estampé par la banque du locateur, puis par la tienne. Tu peux faire sortir un chèque pour 10 $ si le locateur stipule que tu n'as pas payé. De plus, avant d'en arriver là, tu peux imprimer ton relevé de compte bancaire et le déposé comme preuve. Ainsi, en payant avec un chèque, jamais au grand jamais le reçu ne sera perdu. Et devant la justice, un tel reçu étampé par une banque canadienne, a un tel poids, que personne n'osera le contredire comme étant frauduleux.

De plus, concernant la caution, il y a des bémols. Si l'exemption de l'article 1892 s'applique, le tenant peu légalement demander le paiement des 2-3 derniers mois. Sinon, si la loi de la régie s'applique, un tenant pourrait invoquer le risque ou simplement refusé de vous louer. Comme vous êtes au Québec pour moins d'un an, il pourrait invoquer qu'il lui serait impossible de faire valoir un jugement contre vous. À ce sujet je connais au moins 10 propriétaires qui ont eu plus 10,000$ en dommage à leur loyer causé par des pvtistes, ils ont obtenu jugement ici, mais ces pvtistes se sont poussés du pays. Certains de ces propriétaires sont français d'origine et ont maintenant la citoyenneté canadienne. Ils ne sont plus assurables pour les 10 prochaines années... Comme certains sont toujours en processus légaux, par exemple pour faire reconnaître leur jugement en France (ou autre pays), je vais m'abstenir de commentaires.

Comme on dit par ici, il faut voir les deux côtés d'une médaille.

Moi je vous dirais ceci : LE RISQUE doit être partagé. Surtout que le marché de la location d'appartement est à l’avantage des propriétaires à Montréal (avec un taux inoccupation inférieur à 2% depuis de nombreuses années) dans la plupart des arrondissements, particulièrement ceux autour des universités jusqu'au métro Jean-Talon...

De plus la Loi est là pour baliser les abus, donner des limites, des indications sur des comportements à proscrire. Il y a au Québec (et au Canada) ce qu'on appelle les mœurs qui sont parfois à des kilomètres de la LOI, désuète ou irréel. Je ne ferais pas un cours de Droit ici. Mais à ce sujet, TOUTES les locations faites par des courtiers immobiliers membres de la Chambre immobilière, impliquent comme condition de passer l'enquête de crédits et de salaire. J'ai n'ai pas vu un seul contrat de courtage de location en quatre mois de travail, et ce peu importe l'agence, qui n'avait pas cette clause. Ça, on appelle ça dans le jargon de la justice d'ici, comme étant "les mœurs"...et cela, devant un tribunal, pourrait se plaider tel une jurisprudence.

Alors cessez de dire n'importe quoi et de jouer aux avocats, car non seulement vous ne rendez pas service aux nouveaux arrivants en les induisant en erreur avec de faux renseignements, mais en plus vous risquez de les faire passer à côté de belles opportunités. Car comme vous n'avez aucun crédit en Amérique (ni aucun revenu à votre arrivé), un propriétaire pourrait décider de prendre une part du risque en vous demandant de payer les deux derniers mois. Si l'appartement en vaut la peine, c'est à vous de décider. Il y a peu de jurisprudence actuellement dans tout ce que je viens d'écrire, seulement parce que généralement il y a des règlements hors cours de justice, ou encore, les intervenants des divers tribunaux tel la Régie du Logement, ont bien fait leur travail en refusant de donné suite à une plainte par rapport que la plainte serait irrecevable devant un régisseur, ou encore devant la cour d'appel du Québec.

AUCUN REVENU, un propriétaire A LE DROIT de refuser de vous louez. Consulter la jurisprudence à ce sujet. VOUS devez démontrer que vous avez les revenus suffisant pour payer un logement. Sans quoi, un tenant ou propriétaire peut demander des garanties ou simplement vous refuser (et la loi leur donnera probablement raison). Ainsi donc, s'il cherche à vous donner accès à un logement, mais vous demande des garanties, pesez le pour et le contre, car dans le contexte actuelle, cela voudra peut-être dire qu'il cherche À VOUS AIDEZ. Car le marché est en sa faveur actuellement. La demande est extrêmement plus forte que l'offre. Il pourrait facilement louer à quelqu'un d'autre.

Et pensez à ceci : il faut parfois des mois voir des années pour obtenir une décision légale. Si vous êtes ici pour une année, et que vous prenez trop à la lettre une Loi, vous perdrez une opportunité qui ne se représentera peut-être jamais. Et faire une plainte pourrait se traduire comme suit : plusieurs semaines voir des mois avant l'audience, puis une demande de report, encore des semaines, puis enfin l'audience, et le jugement, puis vlan, une demande d'en appeler par l'autre partie devant un tribunal supérieur, et là, deux ans d'attente. Allez-vous repayer un billet d'avion pour revenir à l'audience ? Qui risque d'être reporté 6 mois plus tard pour un détail technique ou encore par l'étude d'une requête ?

Alors voilà. Je préfère m'arrêter là.

[MartyMax]

Ici ce qui est important puisqu'un site de PVTistie, est comment ne pas se faire fourer (en bon quebecois) : comprendre la culture d'accueil

Exemple : ici on dénigre ceux et celles qui nous prennes pour des bouches-trous. C'est condescendant. Tous les tenants vont vous rechetés si vous tenter l’aspect de pouvoir "j'ai d'autres visites de prévus" tant pi pour vous. On est pas en France. On est au Québec et pour les Québécois, vous venez ziphonner le bas de laine de leurs enfants...

Alors, soyez direct : veux-tu me fourer ?

C'est ça l'Amérique. Si vous chercher une chambre pas chère, au-dessous du marché de 550 $ par mois pour une chambre meubléem dites-vous que quelqu'un paye pour le manque à gagné, le marché c'est ça. Alors, si vous voulez payez genre 400, vous devrez faire ce qu'il faut, car pour une chambre décente, c'est 550+ actuellement.

Martin