Acheter une maison au Québec

Merci Delphine pour ton précieux témoignage et félicitation à vous également

Félicitations pour votre achat ! Et merci pour tous ces détails !

Pas de quoi. En France ou ici, c'est toujours un sacré parcours d'acheter une maison!

Bonjour,

Pour ceux qui ont fait un achat au Québec, avez-vous des conseils à donner à propos de l'inspection pré-achat ?

Je viens de faire une proposition d'achat pour un condo sous réserve de l'inspection et celle-ci a été acceptée ... je suis donc à la recherche d'un inspecteur agréé. Où en trouver un ? Quels sont les coûts associés ?

Merci !!! Bonne fin de semaine

Thomas

Salut Thomas,

Est ce que tu as regardé les condos fee (charges)? Est ce que l'immeuble est neuf? Fait une analyse rapide de l'évolution au cours des années ça te permettra de voir si c'est une bonne affaire ou pas. Soit prudent parce que les nouveaux condos ont des charges relativement basses au début et après quelques années peuvent augmenter considérablement. J'ai un pote qui a acheté un 1 bedroom a Toronto, il payait au départ 300$/mois et Apres 3 ans il était a 500$... Ça laisse réfléchir, c'est le principal inconvénient des condos!

Essaye de demander à ton agent de faire quelques recherches sur l'immeuble pour voir à combien se sont vendus les autres appartements. tu peux également voir avec ton banquier, ils ont accès à pas mal d'informations et il te dira vite si le building est "flaggué".

En général, ta banque, ton agent peuvent te proposer des inspecteurs.

Merci pour vos conseils !

J'ai trouvé mon bonheur sur le site de l'AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiments du Québec) que m'a conseillé ma banque (je n'ai pas d'agent, j'ai traité en direct avec l'ancien proprio).

C'est un gros investissement mais ça va faire du bien d'avoir son "chez-soi" !!

Bonnes fêtes de fin d'année

À mon tour de faire part de notre expérience.

Voilà 18 mois que nous sommes à Montréal dont 8 mois en RP. La première chose que nous avons fait dès notre RP obtenue, c'est d'obtenir une carte de crédit auprès de notre banque (en cherchant bien, en magasinant on aurait sûrement pu en avoir avec nos PVT, mais on a décidé de choisir nos combats et d'attendre).

Fin janvier nous avons pris rendez-vous chez un agent de chez Remax pour discuter et en même temps avec notre banque pour évaluer nos besoins.
À la banque, nous avons décidé de ne pas nous faire pré-approuver pour ne pas jouer dans l'historique de crédit trop tôt et ne pas toucher à notre cote de crédit. Ceci-dit avec 2 emplois stables et permanents, notre conseillère nous a assuré que la ratio endettement-prix max d'achat était correct et que notre dossier serait accepté au crédit. Concernant le ratio d'endettement, la banque nous a dit qu'il est possible de monter presque à 40% de taux d'endettement. Nous avons décidé de nous limiter à un montant maximum des frais que nous coûterait notre achat. Notre budget ne devait pas dépasser une certaine somme en incluant : remboursement hypothécaire, taxes municipales et scolaires, hydro, assurance, la préparation d'un budget de prévoyance et/ou d'entretien courant. Si c'est un condo, il faut aussi y intégrer les frais de condo. Si c'est un immeuble à revenus, la balance devait être la même en incluant en plus les revenus des loyers perçus (duplex ou triplex).

Nous avions au départ uniquement envisagé l'achat d'un appart/condo vu notre budget. Puis nous nous sommes aussi ravisés et nous avons exploré l'avenue du duplex/triplex. Cette dernière option qui certes coûte plus cher à l'achat, ne revient au final pas plus cher qu'un condo ou appartement puisque la différence d'hypothèque empruntée est en fait assurée par le(s) revenu(s) locatif(s) dégagé(s). Mais à une condition : que celui-ci soit ajusté aux prix du marché actuel et non avec un locataire présent depuis au moins 10 ans et pour qui le loyer stagne doucement, parce qu'alors c'est moins avantageux. Ces blocs sont vendus au même prix, mais coûtent finalement plus cher car les revenus sont moindres.
Ceci-dit cette option est intéressante car non seulement on peut se permettre d'acheter plus grand (dans Montréal), d'avoir un jardin mais aussi d'augmenter progressivement son capital. C'est un calcul qui a au moins le mérite d'être fait et étudié.

Notre rendez-vous et les premières visites avec notre agent nous a satisfait. Nous avons donc décidé de continuer à travailler avec. Lorsque l'on achète, comme l'a dit Delph plus haut, l'agent de l'acheteur se partage la commission payée par le vendeur avec l'agent du vendeur. Dans notre cas, cela ne nous coûterait rien. L'avantage c'est que l'on a accès aux offres sur le site MLS.ca dès leur publication, alors que la version en ligne et publique, présente un décalage de 2-3 jours qui parfois font la différence. Si c'est une bonne occasion, en 2-3 jours la propriété peut se retrouver vendue lorsqu'elle apparait sur le site public.

Nous recevions chaque jour les nouvelles inscriptions et faisions notre tri avec nos critères de sélection. Ensuite, nous procédions aux visites. Et des visites, nous en avons fait, plus d'une trentaine, condo et duplex/triplex inclus. Cela nous a prit finalement 6 mois de recherche.

Nous regardions aussi les offres sur Duproprio.com, mais n'avions rien vu de pertinent jusqu'à il y a peu. Notre agent était prévenu que nous regardions les annonces sur Duproprio et nous avait dit qu'il ne pouvait nous accompagner sur la procédure. Si on voulait qu'il intervienne, il fallait alors lui payer nous-même une commission, puisque par ce site, les propriétaires refusent justement un agent pour ne pas avoir à payer la commission (qui peut s'élever de 3 à 5% selon la valeur de l'achat, mais cette commission est aussi négociable avec son agent vendeur si l'on veut en prendre un).

Donc il y a 3 semaines, une annonce est sortie sur Duproprio. Un peu au-dessus du budget max. fixé pour l'achat, mais qui donnait toujours un calcul à l'intérieur de notre maximum de remboursement. Une visite a été programmée et nous avons eu le coup de cœur. La seule chose que nous "faisait peur" c'était de mener la négociation tous seuls. Mais comme il s'agissait d'un condo et non d'un immeuble à revenu, qu'il n'y avait aucun souci d'empiètement du terrain ou du bâtiment sur la voie publique, la vente était simple. Nous avons donc appelé immédiatement le vendeur après notre visite. Nous avons fait une offre verbale par téléphone un tout petit peu en dessous du prix demandé. Il nous a demandé la fin d'après-midi pour réfléchir et nous est finalement revenu une heure plus tard - toujours par téléphone - pour nous demander si nous désirions nous entendre sur le prix à mi-chemin entre le prix offert et le prix demandé.

Nous lui avions offert un prix, mais nous attendions à ce qu'il revienne aux prix finalement négocié, mais qui ne tente rien, n'a rien. Nous avons accepté son prix et pris rendez-vous le lendemain pour signer l'offre d'achat.

Avec un agent, la démarche est différente. Une fois la visite faite et si offre on veut faire, celle-ci est rédigée par l'agent qui va la présenter au vendeur et à son agent. Un rendez-vous doit être pris à l'intérieur d'un temps défini car l'offre est valide pour un temps limité (souvent 36-48h). Alors le vendeur examine l'offre (ou les offres - nous avions fait une tentative sur un triplex en mars et nous étions 14 à faire une offre et c'est finalement parti à la surenchère).
Mais dès que l'offre est signée, notre agent doit informer l'agent vendeur qu'il a une offre à lui remettre. À partir de là, si une offre entre de la part d'un autre acheteur, l'agent du vendeur doit en informer notre agent. Nous avons alors le choix de faire une contre-offre en bonifiant le prix ou des conditions relatives à la vente. Plus il y a d'offres, plus cela devient compliqué.
Si notre offre est retenue, le vendeur peut faire une contre-offre à l'acheteur pour revenir sur le prix et alors la contre-offre a aussi une durée de validité de 36-48h. L'acheteur peut alors répondre soit en acceptant, refusant, ou faire une nouvelle proposition.

Vous le comprenez, dans le cas d'un achat avec un agent, le processus de négociation peut s'avérer plus long et plus formel avec beaucoup plus de paperasse.
Dans notre cas, tous ces intermédiaires n'existant pas - notre agent était en plus en vacances à l'étranger lorsque nous avons fait la visite et fait l'offre, il est revenu 48h après l'acceptation de l'offre, il était d'autant plus "hors-jeu" puisqu'il n'avait participé à aucune transaction - et la négociation s'est donc faite par téléphone en moins de 2h.

Nous avons rempli et complété l'offre d'achat avec le vendeur le lendemain, nous étions déjà d'accord sur le prix : nous avons ajouté comme conditions qui valideraient notre achat l'inspection de l'unité et des parties communes (fondations, toit, etc.) qui devrait être faite dans les 7 jours et l'obtention de l'approbation par la banque de notre prêt hypothécaire dans les 15 jours. Nous avons déjà fixé la date de passage chez le notaire également lors de la signature. L'offre était valable pour 48h, mais comme nous l'avons remplie ensemble et que nous étions d'accord sur toutes les conditions, le vendeur l'a acceptée immédiatement.

Nous avons donc passé l'inspection dans les 4 jours suivants. À ce sujet, si vous pouvez vous faire référer un inspecteur, c'est mieux, mais veillez toujours à que celui-ci soit agréer par l'Association des Inspecteurs en Bâtiment du Québec. Ce n'est pas un ordre professionnel, mais c'est un gage qu'une certaine déontologie des méthodes de travail sont respectées. Pour le prix, comptez de 450 à 650$ selon que vous désirez faire inspecter les parties communes. Dans tous les cas, magasinez votre inspecteur pour trouver un meilleur compromis au niveau du prix.

Pour la demande d'approbation, si vous êtes pré-approuvé, cela va très vite, mais faites le tour des banques pour les mettre en concurrence et obtenir le meilleur taux. Vous avez toute une panoplie d'option de prêt hypothécaire, il faut choisir quelque chose qui s'adapte à son projet (court terme, long terme, donc un terme sur 3, 4 ou 5 ans). Quel amortissement ? 20, 25 ou 30 ans ?

Dans notre cas, nous avons magasiné avec les banques et fait jouer la concurrence durant une semaine pour finalement obtenir un taux très très correct. Nous avons aussi négocié un taux incluant une ristourne en argent directement pour les frais de notaire. Les frais varient selon le dossier de 1000 à 2000$. Nous avons obtenu une ristourne de 1000$ pour nos frais. Donc un conseil, demandez.

Nous avons donc conclu la transaction en 10 jours : l'inspection en 4 jours, la banque en 10. Nous venons donc de remettre hier notre lettre d'approbation de prêt au vendeur et comme l'inspection n'a détecté aucun vice, nous n'avons pas à revenir sur notre décision ou renégocier le prix de vente. Ce fut donc une transaction ben ben facile.
Nous avons aussi demandé à examiner les comptes de la copropriété, le montant du fond de prévoyance (obligatoire et il doit s'élever à 5% minimum des frais de condo annuels et doit être placé dans un compte à part; il sert pour le gros œuvre). Les frais de condo doivent aussi inclure une assurance pour le bâtiment. Enfin, il est recommandé d'étudier les rapports annuels et les procès-verbaux des Assemblées générales annuelles de la copropriété pour les 3-4 dernières années. Lire les PV des AGA permet de voir comment réagissent les autres copropriétaires pour la gestion et l'entretien courant.

Enfin, demandez à consulter le certificat de localisation, mais aussi les règlements de la copropriété. C'est un pavé juridique de quelques pages pas toujours facile, mais au moins on est prévenu de ce que l'on peut et ne peut pas faire. Certaines copropriétés sont très contraignantes.

D'ailleurs pour bien savoir quoi étudier et avec des informations, un guide dans la collection Protégez-vous a été publié : Le Guide pratique de la copropriété. C'est une bonne base pour débuter et savoir quoi étudier durant le processus d'achat pour s'assurer que la copropriété est bien gérée de manière rationnelle et prévoyante. C'est tout de même rassurant de savoir dans quel "esprit" on va cohabiter et gérer les biens dans les prochaines années.

Une fois passé tout ce processus, vous pouvez dire que la vente est conclue. Mais dans notre cas, cela n'a pas été trop fastidieux. Nous passerons chez le notaire fin septembre et prendrons possession des clés en novembre. Mais là aussi c'est un arrangement avec le vendeur dont le futur condo est en cours d'achèvement. Entre la date où nous devenons officiellement propriétaires et celui où il quitte, il devient notre locataire et nous versera un loyer. Le montant a donc déjà été fixé lors de l'offre d'achat.

Autres petits conseils :
- si vous n'avez pas 20% d'apport pour le prêt, votre prêt sera obligatoirement assuré par la SCHL. C'est un montant variable en fonction du pourcentage que représente l'apport qui sera ajouté à votre hypothèque. Cette prime est soumise à une taxe de 9%. Le montant de la taxe devra être payée chez le notaire.

- la taxe de mutation ou de bienvenue sera payée dans le mois suivant l'acquisition.

- un réajustement des taxes déjà payées par le vendeur sera fait chez le notaire : vous devrait aussi lui payer au prorata des mois où vous devenez propriétaires.

- les taxes scolaires (une fois par an) et municipales (2 fois par an) sont prélevées en même temps que votre hypothèque par la banque (dans le cas où le prêt est assuré par la SCHL). En effet, si les taxes ne sont pas payées, la ville de Montréal (dans notre cas) devient prioritaire sur le rachat immédiat du bien avant la banque. Donc la banque préfère prélever elle-même les taxes tous les mois, les mettre sur un compte séparé afin que l'argent soit disponible et même plusieurs banques, les payent elles-même. Pour nous, nous n'aurons pas besoin de nous en occuper, la banque se chargera de tout payer chaque année, sans supplément.

- pensez en complément à magasiner une assurance ou police d'assurance vie-hypothécaire qui en cas de maladie grave, invalidité, décès prendra en charge soit la différence restante à payer soit l'intégralité de l'hypothèque. C'est toujours rassurant d'en avoir une, on ne peut gager de rien de notre avenir. Faites affaire avec un courtier en assurance qui fera la recherche pour vous.

- pensez aux changements d'adresse, changement de statut pour les assurance-habitations, etc.

Je pense avoir résumé (!!!) beaucoup de points.
Bonne recherche à ceux qui veulent sauter le pas ! Moi je vais préparer mon déménagement !

Salut je viens de lire vos témoignages... Très intéressant !!

Je suis aussi dans le projet d'acheter un condo...mais la question des financements m'effrayes un peu...déjà l'hypothèque renégociable tous les 5ans...C'est clair que ca peut être avantageux pour toi... mais on fait quoi si les taux augmentent à nouveaux ...

Bref sinon je me posais la question de savoir...si la banque prend en compte ta capacité d'épargne entre la signature d'un contrat et le moment de départ de l'hypothèque.

Par exemple, je veux signer l'achat d'un condo de 300000$ dont la livraison aura lieu en 2013, la banque peut me prêter seulement 290000$, or entre la date de signature et la livraison il s'.écoule 18 mois durant lesquels j'ai la propension à épargner 1000$/mois soit plus que ce qu'il manque.

Je vous demande cela car j'ai une banque pas très ouverte au public (lundi au vendredi de 9h30 à 16h30) et je travaille durant ces périodes !! La Hsbc c'est bien mais question disponibilité y a mieux !!!

Merci

De toute façon, on ne peut rien y faire, le système est ainsi. D'où l'intérêt d'avoir un taux le plus bas au début, parce que c'est quand même dans les 6 premières années que l'on paye plus d'intérêts que de capital. Donc oui les taux auront sûrement changé, voire augmenté dans 5 ans, mais je referai le même boulot pour renégocier l'hypothèque et ça me permet aussi de gérer une prévision en fonction de la hausse éventuelle des taux. Et puis si les taux reviennent à quelque chose d'impensable comme il y a 20 ans (18% de taux d'intérêts), je pense que je ne serai sûrement pas la seule à devoir mettre la clé sous la porte.

Moralité, toujours se prévoir une marge éventuelle de sûreté.

Là je ne suis pas une banque, je ne peux te répondre. De plus, c'est 5% d'apport qui est demandé minimum, donc revoit tes calculs car là tu ne les atteints pas. C'est un cas particulier, je ne sais pas si tu valides le financement maintenant ou non dans ce cas. Je pense que l'entrepreneur doit être capable de te répondre. Et puis, des banques il y en a plein qui reçoivent le soir et y a même des courtiers qui se déplacent à domicile.

les crédits sur une courte durée peuvent en effet vous amener à des taux exhorbitants lors du renouvellement.
pareil pour les taux variables : en France, ils sont limités en + et en -. Ici, ils peuvent varier énormément sans limite ...

donc c'est un calcul à faire, en fonction de la durée prévue de l'investissement (genre, si vous comptez revendre dans 5 ans pour acheter plus grand ou déménager dans une autre ville) et de votre capacité à gérer une hausse de remboursement (si vous avez une bonne épargne pendant les premières années, pour mettre ce côté pour palier ces hausses, et surtout votre capacité à gérer le stress de suivre les cours des taux ...
bref, du calcul

Bonjour les amis,

je déterre cette discussion pour vous poser une question. On parle ici de prêt immobilier, ce qui est très intéressant mais voilà, j'avais une autre question en tête.

Je ne vois pas de sujet à propos des taxes, d'impôt, etc. En tant qu'étranger avec un visa temporaire, savez-vous si l'Etat taxes plus? Quel serait ce taux?

Lors de la déclaration d'impôt, y'a-t-il une taxe à payer si on est propriétaire? si oui, est-elle différente si on est étranger?

Merci!

Bonjour,

Il n'y a pas de différences entre un étranger avec permis de travail et un citoyen local au niveau de l'imposition. Les taux sont les mêmes.

Non, pas de taxes, sauf si tu tires des revenus de ta propriété (ex: immeubles locatifs).

Merci larousse,

mais en fait, mon message date d'il y a 1 an maintenant

Depuis, j'ai pu avoir ma résidence et investir dans un condo. Donc finalement, plus de questionnement

Mais par contre, petite précision, il y a une petite différence entre un résident temporaire / touriste et un résident permanent / citoyen : la banque veut que le downpayment soit un peu plus important pour un étranger qu'un citoyen / local.

Oups! Bizarre, car en fait j'avais une notification comme quoi il y avait un nouveau message, bizarre...

Enfin bref.

Pour le down payment, oui il est possible que la banque demande un plus gros montant, mais les critères pour obtenir un prêt hypothécaire ont été resserrés de manière générale, de sortes que même un Québécois peut devoir verser un plus gros accompte.

J'espère que tu aimes la vie de proprio!

pas de trouble, ça aidera le prochain qui se posera la question

Je ne savais pas qu'ils avaient re-serré niveau banque :s pas facile facile.

Oui j'aime beaucoup même s'il y a des inconvénients mais le côté positif est quand même plus important

Hé oui! Ma soeur est courtier immobilier, elle m'a dit qu'elle voyait de plus en plus de refus de crédit alors que pour un dossier identique, c'était accordé autrefois. Les conditions des banques sont de plus en plus sévères (ce qui ne l'arrange pas elle, car parfois elle perd des clients qui doivent attendre d'accumuler plus de $$ afin d'être acceptés par la banque).