Regardez sous l'évier pour éviter les augmentations de loyers abusives

21/08/10, 01:24

Message de lapoire

Il n'y a pas un tel article de loi, là n'est pas la question! L'idée c'est : si le nouveau locataire ne connait pas l'ancien, théoriquement il ne connait pas l'ancien prix du loyer et ne sait pas si une augmentation abusive a eue lieu. D'où l'intérêt de mettre son bail sous l'évier.

Le propriétaire à le droit d'augmenter le loyer selon des barèmes fixes, mais le locataire à le droit de refuser. En tant que NOUVEAU locataire, tu ne peux évidemment refuser, tu as signé un bail. Par contre, si tu te rends compte que l'augmentation dépasse les barèmes fixés, là tu peux poursuivre. Tu n'as alors qu'à appeler la régie du logement, ils expliquent très bien.

Les appartements idéaux à trouver sont ceux qui sont passés d'amis en amis : tout simplement parce que beaucoup de gens refusent les augmentations de loyers durant des années et les propriétaires sont souvent peu enclin à entamer des procédures à la régie du logement pour forcer le locataire à accepter la hausse. Si un appartement à passé entre quelques mains seulement, le propriétaire n'a donc pas pu augmenter de manière significative le loyer et le prix de ce logement peut être de loin inférieur au prix du marché.

Dans mon entourage, c'est la technique utilisée par la plupart. C'est pourquoi moi et plusieurs autres amis avions des loyers en dessous des prix du marché. 10 et demi sur le plateau à 800$ par exemple (et c'est un très bel appart!). Perso, j'ai eu aussi un 7 et demi à 500$ sur le Plateau, rénové par les locataires précédents, une pure merveille. Tout ça pour dire que c'est une très bonne idée de vous faire des amis québécois, ils ont parfois des bons plans si ils vous aiment bien

S'il n'est pas écrit dans la loi qu'un propriétaire ne peut pas augmenter fortement le loyer entre 2 locataires, alors c'est autorisé... Un propriétaire avec un avocat devrait gagner sans problème son procès (sans avocat c'est moins évident).
La loi est, comme en France, d'ordre public : si un paragraphe couvre un acte, tout ce qui n'y est pas inscrit est interdit. Mais si aucun paragraphe ne couvre l'acte, alors celui-ci est autorisé (ce qui est le cas de l'augmentation de loyer entre deux locataires, qui n'apparaît pas dans la loi -- à vérifier).
De plus, si le propriétaire fait des travaux entre les deux locataires, alors il peut très bien justifier l'augmentation...
Autre méthode : il suffit de se repporter à l'indice des loyers, publié par StatCan tous les ans, et se basant dessus, ça peut très bien justifier une hausse.
La loi dit que lors d'un renouvellement de bail, la hausse est contenue. Mais en cas de travaux (incluant ceux sur le bâtiment, donc pas forcément dans le logement), la hausse peut-être plus forte que les 2-3% habituels.

Si tu as gagné ton procès contre ton proprio, c'est probablement qu'il s'est très mal défendu. Mais était-ce réellement un nouveau bail? Vu que tu parles du transfert de bail entre amis, si tu as repris le bail de quelqu'un (même si c'était à la date de renouvellement! C'est bon du moment que c'est un transfert sur bail en cours), alors oui l'augmentation est encadrée. Sinon non.

21/08/10, 03:03

Message de Serik

S'il n'est pas écrit dans la loi qu'un propriétaire ne peut pas augmenter fortement le loyer entre 2 locataires, alors c'est autorisé... Un propriétaire avec un avocat devrait gagner sans problème son procès (sans avocat c'est moins évident).

Salut Florian,

Évidemment, sans sources, je ne peux m'attendre à être crû sur parole .

La Régie du Logement est un tribunal, elle rend elle-même ses jugements après avoir entendu le locataire et le propriétaire et consulté la preuve. Il n'y a pas pas d'avocats présent et le coût pour porter plainte est très bas. Historiquement, elle a démontré être de loin plus favorable aux locataires. Ce n'est donc pas du tout irréaliste de penser gagner, surtout avec des preuves. En fait, vous pouvez même poursuivre un propriétaire si vous le suspecter d'avoir augmenter indument le loyer, ce sera lui qui aura le fardeau de la preuve (évidemment, vous pouvez vous tromper...)

J'ai essayé de te sortir un texte de loi, mais le site de la régie est vraiment mal foutu. Tu n'es pas obligé de me croire sur parole, mais en fait, le changement de locataire ne change absolument rien. C'est l'historique d'un logement qui est pris en compte. D'ailleurs c'est pour cette raison que les organismes d'aides demandent depuis des années un registre national des logements qui permettrait justement d'éviter les augmentations abusives. Les seuls moments ou un propriétaire peut fixer à sa guise le prix d'un loyer, c'est soit dans une nouvelle construction, soit en y plaçant quelqu'un de sa famille (le nouveau loyer sera la nouvelle référence).

Autant le site de la Régie du logement est mal foutu, autant ils répondront avec plaisir à toutes tes interrogations! N'hésite pas à appeler... Surtout que tu dis que tu cherchais des références pour te plaindre d'un autre sujet?

Au niveau des lois québécoises, je ne rentrerai pas dans une discussion sur le sujet, je ne suis définitivement pas "calé" sur le sujet. Mais il y a une chose que je sais : la jurisprudence au Québec est tout aussi importante que la loi et couvrira justement en général ces "lacunes" (sujets inabordés) dont tu parles dans la loi.

Au niveau des augmentations, le site de la régie est beaucoup plus clair et effectivement, le propriétaire à le droit d'augmenter son loyer suivant l'inflation, les travaux qu'il a effectué dans l'appartement... Mais, dans les faits, beaucoup de propriétaires enverront la demande d'augmentation et se la verront refuser par le locataire et les propriétaire répugnent souvent pour bien des raisons, même si travaux il y a eu, à poursuivre le locataire. Souvent parce qu'ils on essayé de demander plus ce que la loi permet, parfois car le locataire pourrait facilement argumenter sur des défauts ou des irrégularités dans son logement.

D'expérience, les gens acceptent lorsque la hausse n'est pas excessive où lorsqu'ils s'entendent bien avec le propriétaire...

Je t'invite encore une fois à appeler la Régie du Logement, elle pourra te confirmer au moins les aspects légaux de ce que j'avance. Je me vois mal payer un appel d'une heure (je suis en France) pour confirmer ce que je sais déjà

21/08/10, 03:18

"Il n'y a pas pas d'avocats présent et le coût pour porter plainte est très bas."
Il n'y a pas NECESSAIREMENT d'avocat. Tu peux en prendre un, et c'est notamment conseillé si le préjudice est de forte valeur.

"En fait, vous pouvez même poursuivre un propriétaire si vous le suspecter d'avoir augmenter indument le loyer, ce sera lui qui aura le fardeau de la preuve (évidemment, vous pouvez vous tromper...)"
Des preuves, des preuves...

"C'est l'historique d'un logement qui est pris en compte."
Source? Je ne demande qu'à te croire...

"Autant le site de la Régie du logement est mal foutu, autant ils répondront avec plaisir à toutes tes interrogations! N'hésite pas à appeler... Surtout que tu dis que tu cherchais des références pour te plaindre d'un autre sujet?"
Je les ai appelé et j'ai rencontré un agent parce que mon propriétaire avait entreposé des meubles dans la cave, ce qui bloquait (il a vissé des planches!!) l'accès à la buanderie. Ce pendant 6 semaines. J'ai 3 ans pour porter plainte. Je le ferai quand je partirais du logement, parce que mon voisin est de sa famille, et j'ai peur de représailles (cambriolage express...j'ai du matériel de valeur!). J'ai droit à une réduction de loyer, il paiera en tout voulu, je suis pas pressé. (je déménage l'été 2011).

"Au niveau des lois québécoises, je ne rentrerai pas dans une discussion sur le sujet, je ne suis définitivement pas "calé" sur le sujet. Mais il y a une chose que je sais : la jurisprudence au Québec est tout aussi importante que la loi et couvrira justement en général ces "lacunes" (sujets inabordés) dont tu parles dans la loi."
Tout comme en France. Le problème de la jurisprudence c'est de trouver les jugements qui vont bien.

"Souvent parce qu'ils on essayé de demander plus ce que la loi permet, parfois car le locataire pourrait facilement argumenter sur des défauts ou des irrégularités dans son logement."
Effectivement, les travaux de salubrité ne devrait pas être pris en compte. Le propriétaire a le devoir de fournir un logement salubre.

"D'expérience, les gens acceptent lorsque la hausse n'est pas excessive où lorsqu'ils s'entendent bien avec le propriétaire..."
Perso le miens n'a pas osé augmenter son loyer cette année...probablement le coup de la buanderie et mes menaces de porter plainte si aucun arrangement amiable n'est trouvé. (j'ai envoyé une mise en demeure en recommandé, il n'est pas allé la chercher, ce qui est encore plus grave...)

"Je t'invite encore une fois à appeler la Régie du Logement, elle pourra te confirmer au moins les aspects légaux de ce que j'avance. Je me vois mal payer un appel d'une heure (je suis en France) pour confirmer ce que je sais déjà

"
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21/08/10, 03:53

Bonjour Florian,

J'ai passé du temps, pas mal de temps, à chercher des textes de loi exacts. J'ai trouvé d'autres références qui confirmaient ce que j'avançais, mais ce ne sont pas des textes de lois. J'ai tout de même répondu à ton message en stipulant bien que je n'apportais pas de preuves, seulement des précisions. Si je t'invite à faire des démarches par toi même, c'est en fait que, répondre à cette question était importante pour moi, mais pas non plus au point d'y mettre des heures. Autant que faire ce peut, j'essaie dans mes commentaires d'étayer mes assertions, mais au point d'en devenir fou. J'ai écrit des commentaire basé sur l'expérience (13 ans de locations à Montréal, intérêt envers le communautaire et les mesures de protection envers les déshérités, lecture assidue des journaux et bien sûr, expérience de mes amis ou de la famille). Ça ne fait pas de moi une référence en la matière, je partage tout simplement ce que je sais (ou croit savoir) et quand je peux, je donne les preuves.

Message de Serik

"Je t'invite encore une fois à appeler la Régie du Logement, elle pourra te confirmer au moins les aspects légaux de ce que j'avance. Je me vois mal payer un appel d'une heure (je suis en France) pour confirmer ce que je sais déjà"

Cette phrase était une manière polie de dire que je ne souhaitais pas continuer sur le sujet, peu importe mon motif. Si tu es vraiment intéressé à en savoir plus, il existe plusieurs outils à ta disposition et tu pourras alors, à ta guise, partager avec nous tes découvertes. Si tu trouves des textes de lois qui me contredisent, c'est avec plaisir alors que je m'inclinerai devant la vérité et surtout la ténacité de ceux qui vont la chercher, aussi loin soit-elle!

05/10/10, 03:30

Lorsqu'ils signent un bail, bon nombre de locataires ignorent le prix du loyer que payaient les anciens occupants. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLACQ) souhaite changer les choses.
À l'occasion de la Journée mondiale de l'habitat, lundi, le RCLACQ interpellera encore une fois le ministre des Affaires municipales, Laurent Lessard, pour exiger la création d'un registre des baux. Une cinquantaine de personnes devraient manifester à l'occasion des Rendez-vous de l'habitation, qui auront lieu à Saint-Hyacinthe, en Montérégie.
«À l'instar du registre foncier, nous voulons pouvoir consulter les prix des loyers pour éviter les hausses abusives après le départ des locataires», a déclaré dimanche France Émond, porte-parole du RCLACQ, composé de 45 groupes de locataires du Québec.
Le Code civil du Québec stipule que le propriétaire doit remettre au nouveau locataire un avis indiquant le plus bas loyer payé au cours des 12 derniers mois. Une case est prévue à cet effet dans le bail, mais peu de propriétaires la remplissent, selon Mme Émond.
S'ils présument qu'il y a eu une hausse abusive, les locataires peuvent porter plainte, mais c'est à eux de le prouver devant la Régie du logement. Et ce n'est pas du tout évident, selon France Émond.
En juin, le RCLACQ a déposé une pétition de 12 000 noms à l'Assemblée nationale pour exiger la mise sur pied d'une telle base de données. Le Parti québécois avait offert son appui.
Le ministre Lessard n'entend pas donner suite à la demande du RCLACQ, a indiqué son attaché de presse, Sylvain Bourassa. «Il y a déjà des lois qui permettent aux locataires de faire respecter leurs droits, a dit M. Bourassa. Compte tenu des coûts d'implantation et d'exploitation d'un tel registre, ce n'est pas envisagé par le gouvernement.»

Texte de Catherine Handfield, La Presse, 4 octobre 2010 disponible ici

Est-ce que mon cher ami Serik considère que ce texte clôt notre algarade?

06/10/10, 01:22

Ils auraient cité la loi qui dit texto "les hausses de loyers trop importantes sont interdites après le départ d'un locataire", ça m'aurait convaincu... D'ailleurs, si la loi mentionnait "abusive", elle ne dit pas à partir de quel % d'augmentation c'est considéré comme abusif. Les lois et leurs interprétations...
Ceci dit, est-ce que la loi empêche qu'une personne quelconque crée un site où chacun peut entrer son loyer pour une période donnée? Il suffirait alors aux nouveaux locataires de consulter le site et de correspondre avec l'ancien locataire, qui aura bien sûr laissé une adresse mail où le contacter. L'ancien locataire fournira alors une copie de son bail au nouveau locataire.
Bien sûr, cela marcherait uniquement si la plupart des locataires quittant un appartement renseignent le site...
À creuser!

06/10/10, 01:27

D'où l'idée de mettre son bail sous l'évier

06/10/10, 01:44

Code civil du Québec :

1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement.

Il n'est pas tenu de cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956.

1991, c. 64, a. 1896.

Disponible ici

On continue avec ceci :

1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n'ait déjà été fixé par le tribunal.

La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l'être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu'elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n'ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait.

1991, c. 64, a. 1950.

Les articles 1955 et 1956 parlent des HLM et des coopératives...

Non ça ne dit pas le pourcentage qui est abusif, tout simplement parce que les augmentations ne doivent pas dépasser les taux fixés par la Régie du Logement. Je crois que des preuves y en assez. Maintenant, tu me fais confiance ou pas, c'est pas grave, j'ai fait mon boulot!

Je te rappelle que pour tout ce qui a trait aux baux de logement, toute action en justice se fait à la Régie du Logement. C'est elle qui est chargé d'appliquer la loi, de fixer les barêmes d'augmentations annuelles... Je n'ai pas trouvé le texte du Code Civil qui le précise, mais le site de la Régie du Logement le précise elle.

06/10/10, 03:26

Il faudrait tout de même ajouter que si le proprio rénove entièrement son logement, il a le droit d'augmenter son loyer en conséquences. Quant à savoir ce que le proprio a vraiment changé entre l'ancien et le nouveau locataire, c'est une autre histoire.
Mon avis est qu'il existe à mon avis bien d'autres moyens qu'une simple rénovation pour pouvoir passer entre les mailles du filet. En fin de compte, c'est toujours le locataire qui se fait entuber!