Vente d’un bien immobilier en France et déclaration d’impôts au Canada

Si ce dossier en intéresse d’autres que moi, j’ai continué de creuser pour avoir une réponse plus clair et pour le moment j’ai 2 retours différents :

• Une avocate spécialisée en expatriation et fiscalité : oui il faut déclarer les plus-values immobilières nettes en temps que revenu, mais il faut le faire en tant que revenu exonéré via la ligne 25600.
• Une comptable qui a répondu à ca par : c’est vrai pour les sociétés, mais malheureusement c’est faux pour les particuliers.

Je vais donc continuer de creuser un peu car pour le moment je ne suis pas encore convaincu.

J’ai continué de creuser et j’ai 3 éléments qui valident l’approche de déclaration des revenus (gains en capital) + crédit pour impôts étrangers :

• Tous les comptables contacté(e)s sont aligné(e)s sur cette approche. J’ai finalement fait affaire avec un comptable et j’attends le résultat pour mieux comprendre le mécanisme de déclaration.

• En prenant le temps de relire la convention fiscale entre le Canada et la France (cf. lien dans mon premier post), j’ai vu que l’article 23 fait référence à un impôt Canadien (malgré l’imposition en France) :

Elimination de la double imposition

1. En ce qui concerne le Canada, la double imposition est évitée de la façon suivante:
a) Sous réserve des dispositions existantes de la législation canadienne concernant l’imputation de l’impôt payé dans un territoire en dehors du Canada sur l’impôt canadien exigible et de toute modification ultérieure de ces dispositions qui n’en affecterait pas le principe, et sans préjudice d’une déduction ou d’un dégrèvement plus important prévu par la législation canadienne, l’impôt français dû conformément à la législation française et à la présente Convention à raison de bénéfices, revenus ou gains provenant de France est déduit de tout impôt canadien dû à raison des mêmes bénéfices, revenus ou gains ;

• Enfin je suis tombé sur ce lien : Taxation des plus-values lors de ventes de biens (...) - Assemblée des Français de l'étranger (AFE), qui semble décrire une situation plus « officielle » et qui fait référence à ce même article de la convention. Là aussi l’impôt Canadien est mentionné, ainsi que la notion de crédit d’impôt pour les montants payés en France :

Aux termes de l’article 13 § 1 a) de la convention fiscale franco-canadienne, les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. L’imposition n’étant pas exclusive dans ce dernier Etat, l’Etat de résidence du cédant est également fondé à imposer lesdits gains lors de la cession.
L’article 23 § 1 a) de la convention précitée relatif à l’élimination de la double imposition précise, en ce qui concerne le Canada, que l’impôt français dû conformément à la législation française et à la présente convention à raison de bénéfices, revenus ou gains provenant de France est déduit de tout impôt canadien dû à raison des mêmes bénéfices, revenus ou gains.
Il résulte des dispositions précitées, que le Canada impose le cédant résidant sur son territoire, en application de son droit interne. Il déduit ensuite de la cotisation d’impôt canadien l’impôt collecté en France. Lorsqu’aucun impôt sur les plus-values immobilières réalisées n’est prélevé à la source en France en raison d’une exonération de droit interne, aucune déduction correspondante ne peut être opérée au Canada.


Je vais donc aller de l’avant avec cette approche. Je partagerais plus de détails après ma discussion avec le comptable si ca me semble pertinent.

Bonjour Redant,

Est ce que vous avez réussi a appliquer la méthode avec un comptable Canadien ? (/Quebecois ?)

Notre comptable ne nous apporte pas de réponse, je m'apprete a proposer la méthode Gain en capital imposable + Crédit d’impôts pour impôts étrangers ( mais avez vous réussi a annuler totalement l'impot Canadien ? )

Bonjour Romuald. J’ai fait confiance au comptable car le résultat final n’était pas très différent de ce que j’avais obtenu avec un logiciel en ligne (Wealthsimple Tax).

Il a utilisé ce formulaire et vous y trouverez la formule pour déterminer le montant : T2209 Crédits fédéraux pour impôt étranger - Canada.ca

Et voici les infos si je me base sur ce qui a été rentré dans ma déclaration :

• 4300 : montant de l’impôt payé en France (convertir en CAD)
• 4330 : ce montant là est égal à 50% du gain en capital en France (ex. condo acheté 100,000 CAD, vendu 150,000 CAD = gain en capital de 50,000 CAD = inscrire 25,000 CAD), la définition mentionne des montants qui peuvent être déduis, mais personnellement je n’ai pas cherché à trop compliquer le calcul.
• Revenu Net (sous la case 4330) : appliquez la formule sur la base des infos de votre déclaration (voir détails dans la fiche explicative du formulaire).
• Impôt Fédéral de base (à droite de la case 4330) : idem, appliquez sur la base des infos qui sont dans la fiche explicative.
• Le résultat final va être comparé au montant d’impôt payé en France, et le credit va être le plus petit des 2.

Il y a un équivalent au provincial.

De mon coté, mon impôt a augmenté malgré le crédit… je n’ai pas vraiment réussi à comprendre si c’était lié à l’augmentation des mes revenus à cause du gain en capital, à l’impôt sur ce gain ou aux 2, mais le résultat reste le meme et j’ai donc lâché prise :-)

En regardant de prêt ma déclaration, j'ai l'impression que le mécanisme n'annule pas vraiment la part d'impot Canadien correspondant à la revente du bien en France.

La plus value étant ajouté au revenu d'un coté (sur la tranche la plus haute donc ), alors que de l'autre coté le crédit non remboursable correspondant à l'impot payé en France s'accumule aux autres crédit qui aurait de toute facon annulé une partie de l'impot : on perdrait donc financierement le crédit remboursable qu'on aurait eu.

C'est ma compréhension :/

C’est ce que j’ai réalisé hier en refaisant le calcul pour ma réponse. On a quand même le droit à un crédit, mais le montant payé en France n’impact pas directement le calcul (ou à la baisse si il est inférieur).

Ma dernière option était de contacter un comptable fiscaliste, mais ce n’est pas donné et vu que tout semblait indiquer que j’aurais eu la même réponse, j’ai laissé tomber.

Cela dit… après relecture des textes partagés plus haut, ça précise bien que le montant devrait être déduis en totalité :
l’impôt français dû conformément à la législation française et à la présente Convention à raison de bénéfices, revenus ou gains provenant de France est déduit de tout impôt canadien dû à raison des mêmes bénéfices, revenus ou gains ;

Cela dit je ne vois malheureusement pas où déclarer ça dans les documents disponibles. Je suis preneur si vous découvrez quelque chose.

as tu eu d'autres infos ?
Je suis dans le même cas.

ma compréhension =
1/ Il me semble que c'est le coût indiqué donc la valeur estimée du bien lors de l'année d'immigration qui sert de valeur de référence pour le calcul de la plus-value au canada. (valeur du bien que tu déclares dans le formulaire T1135).
et c'est son cout en $ donc il faut tenir compte du taux de change pour la plus value.
tu émigres avec un bien qui a une juste valeur marchande de 100 000 euros en 2018 avec tx de change à 1.59 et tu revends à 105000 avec un taux de change à 1.45 .... c'est une moins value...
2/ si tu fais une plus value, tu peux retirer un montant pour exonération de résidence principale si c'est le cas (si tu as eu le bien comme résidence principale avant de le louer quand tu as émigrer par exemple)
exonération = plus value * (1 + nb annéed en résidence principale) / nb années de posession (https://www.bnc.ca/particuliers/cons...ables%20%C2%BB.)
3/ le credit d'impot est déduit de l'impot fédéral

Àpartir de l’adresse <https://www.canada.ca/fr/agence-reve...ts-canada.html>

Biens que vous possédiez avant votre arrivée au Canada

Si vous étiez propriétaire de certains biens au moment où vous avez immigré au Canada, l'ARC considère que vous avez vendu ces biens et que vous les avez immédiatement acquis de nouveau à un coût égal à la juste valeur marchande (JVM) à la date où vous êtes devenu résident du Canada. Cela est une disposition réputée.
Vos biens peuvent comprendre des articles tels que des actions, des bijoux, des peintures ou une collection.
En général, la JVM est la valeur monétaire la plus élevée que vous pouvez obtenir pour un bien dans le cadre d'une opération commerciale normale.
Vous devriez garder un relevé de la JVM de vos biens à la date de votre arrivée au Canada. La JVM sera votre coût lorsque vous calculerez votre gain ou votre perte résultant de la disposition du bien dans le futur.
Vous disposez d'un bien lorsque, par exemple :

• Vous le vendez.
• Vous le donnez.
• Il est détruit ou volé.

Pour en savoir plus, consultez le guide T4037, Gains en capital.

Et si lors de l'installation au Canada mon bien est ma résidence principale, cela signifie qu'il est exonéré d'impot sur la plus-value non?