Louer un logement à Hong Kong : comment ça fonctionne ?

Durée et fonctionnement d’un contrat de location à Hong Kong

Les types de contrats de location

À Hong Kong, lorsque vous louez un logement pour une durée inférieure à 3 ans, vous signez normalement un contrat de location (tenancy agreement). Pour une durée supérieure à 3 ans, il s’agit d’un bail (lease).

La majorité des propriétaires proposent des contrats de 2 ans, dont la seconde année est « optionnelle ». Dans ce cas, le contrat inclut généralement une break clause d’un an (one-year break clause), vous permettant de quitter le logement après la première année, en respectant un préavis d’un à trois mois (selon les termes du contrat).

Concrètement, cela signifie que vous vous engagez à rester entre 13 et 15 mois, selon la durée du préavis.

À l’issue de cette première année, vous pouvez négocier un renouvellement avec votre propriétaire. Celui-ci peut en profiter pour réviser le montant du loyer, ce qu’il ne peut pas faire pendant la première année, sauf clause contraire prévue au contrat.

Casser un contrat de location avant la fin : c’est possible ?

Il existe plusieurs façons de mettre fin à une location avant son terme :

• La break clause : elle doit être inscrite dans le contrat dès le départ et précise les conditions dans lesquelles le propriétaire ou le locataire peuvent résilier le contrat de manière anticipée.
• L’accord mutuel : le propriétaire accepte que vous quittiez le logement plus tôt que prévu, même si aucune clause ne le prévoit initialement.

Rompre un contrat peut s’avérer complexe. Il est donc essentiel de bien négocier les termes du contrat avant signature, notamment la durée d’engagement et les conditions de la break clause. Par exemple, si une break clause vous autorise à résilier après 6 mois avec un préavis de 3 mois, vous vous engagez à rester au minimum 9 mois.

À noter : aucune loi n’impose aux locataires de signer un contrat d’un an minimum. Si un propriétaire prétend le contraire, c’est faux. Il est donc possible et envisageable de négocier la durée de votre contrat.

Quitter le logement avant la fin du contrat

Si vous devez quitter le logement avant la fin du contrat, cela doit se faire avec l’accord du propriétaire. Deux options peuvent s’offrir à vous :

• Trouver un nouveau locataire pour reprendre votre bail, ce qui peut faciliter l’acceptation de votre départ.
• Proposer une sous-location (sublet), à condition que le contrat ne l’interdise pas et que le propriétaire donne son accord écrit. Cette option reste plus risquée, car vous restez légalement responsable du logement, même si vous n’y habitez plus, ce qui peut poser problème si vous êtes déjà reparti de Hong Kong.

Sachez toutefois qu’en quittant votre logement avant le terme du contrat, vous risquez de perdre une partie (ou la totalité) de votre dépôt de garantie (deposit).

Comment négocier un contrat plus court ?

Pourquoi les propriétaires préfèrent signer des contrats longs ?
• Moins de rotation = moins de contraintes et moins de démarches à faire.
• Limiter les frais d’agence : avec un turn over régulier, les propriétaires qui font appels à des agences payent des frais plus régulièrement.
• Limiter les frais de contrat (stamp duties) : à chaque signature d’un nouveau contrat, le propriétaire doit payer des frais.
• Ciblez les annonces publiées directement par les propriétaires. Sans intermédiaire, ils n’ont pas de frais d’agence à payer, ce qui les rend généralement plus ouverts à la négociation. Vous aurez peut-être moins de marge sur le loyer, mais plus de flexibilité sur la durée.
• Expliquez votre situation dès le début. Mentionnez que votre visa et vos obligations d’immigration ne vous permettent pas de rester plus de 12 mois. Cela peut aider le propriétaire à comprendre pourquoi vous demandez un contrat plus court.
• Proposez de trouver un remplaçant. Si le logement est attractif (loyer raisonnable, quartier populaire), il vous sera probablement facile de trouver quelqu’un pour reprendre le contrat à votre départ. Le propriétaire évite ainsi de faire appel à une agence.
• Offrez de rembourser les frais de stamp duty. Proposez de prendre à votre charge les frais liés au prochain contrat (s’il doit en signer un avec un nouveau locataire). Cela peut le motiver à accepter un contrat plus court.
• Autorisez les visites à la fin de votre contrat. Montrez votre bonne volonté en acceptant que le propriétaire organise des visites au moins un mois avant votre départ. Cela facilite la transition et peut être un vrai argument dans la négociation.

Les frais et charges liés à la location

Type de charge	Fréquence	Montant estimé	Commentaires
Management fees	Mensuel ou trimestriel	Variable selon l’immeuble	Frais de gestion du syndic (gardien; entretien…)
Government rates	Trimestriel	Environ 5 % de la valeur locative (ex. 1 050 $HKpar trim. pour 7 000 $HK)	Doivent être précisés dans le contrat – sinon à la charge du locataire
Eau	Tous les 4 mois	Faible- montant fixe	Paiement uniquement au-delà d’un certain volume
Électricité	Mensuel	Jusqu’à 1 000 $HK l’été	Le montant peut fortement varier selon l’usage de la clim notamment.
Internet + TV	Mensuel	Environ 300–400 $HK	Peu de chaînes anglophones incluses
Stamp duty (taxe de contrat)	À la signature du contrat	0.25 % à 0.5 % du loyer annuel	À partager avec le propriétaire (à négocier)

Note : Pour vous faire une idée des montants des facture d’eau et d’électricité, n’hésitez pas à demander les factures des précédents locataires. Il y a deux fournisseurs principaux à Hong Kong : CLP et HK Electric. Pour en savoir plus sur les tarifs de l’électricité à Hong Kong, vous pouvez consulter les tarifs de la compagnie HK Electric.
Ces différentes factures peuvent facilement être payées directement dans des magasins comme 7-Eleven.

Checklist : les points à vérifier avant de signer un contrat de location

• Break clause : cette clause prévoit une période à partir de laquelle le propriétaire ou le locataire peut mettre fin au contrat, avec un préavis spécifié (souvent 1 à 3 mois). Vérifiez bien qu’elle est incluse si vous pensez ne pas rester deux ans.
• Sous-location (sublet) : elle peut être expressément interdite dans certains contrats. Si vous envisagez de sous-louer, assurez-vous que le propriétaire est au courant et qu’il donne son accord écrit.
• Meublé ou non meublé ? : si le logement est meublé, demandez une liste complète des meubles et équipements fournis, à annexer au contrat. Cela évite tout litige lors de l’état des lieux de sortie.
• Montant du loyer : il doit être clairement mentionné dans le contrat, ainsi que, la date de paiement, le mode de paiement et les frais supplémentaires éventuels (government rates, management fees…).
• Le deposit (caution) : votre contrat doit en indiquer le montant du deposit et le délai dont dispose le propriétaire pour vous le rendre en fin de contrat. N’oubliez pas de demander un reçu de votre paiement.
• Frais de réparation et maintenance : le contrat doit spécifier qui est responsable de la maintenance et des travaux à effectuer dans le logement y compris pour les parties communes.

Stamp duty (taxe sur le contrat)

Pour qu’un contrat soit légalement valide, un « stamp duty » doit être payé dans les 30 jours suivant sa signature.
Voici les taux :

• Contrat de moins d’un an ou durée indéterminée : 0,25 % du loyer annuel. Exemple : pour un loyer de 7 000 $HK le stamp duty = 210 $HK.
• Contrat de 1 à 3 ans : 0,5 % du loyer annuel. Exemple : pour un loyer de 7 000 $HK le stamp duty = 420 $HK.

Le paiement peut se faire en ligne, par courrier ou en personne à la Revenue Tower de Wan Chai (en face de l’Immigration Tower). Vous pouvez trouver un accord avec votre propriétaire pour savoir qui doit payer ces frais (lui, vous, ou les deux, à parts égales).

Retrouvez plus d’informations sur le sujet sur ce document PDF réalisé par le gouvernement hongkongais.

Mais en pratique : comment ça se passe vraiment ?

Dans les faits, un certain nombre de propriétaires ne font pas signer de contrat de location formel ou ne paient pas les stamp duties.

Attention : le fait qu’un contrat n’ait pas été fait dans les règles ne le rend pas invalide. Si vous espérez récupérer votre dépôt en quittant le logement plus tôt en dénonçant que le contrat n’a pas de valeur légale.

Il arrive également qu’aucun contrat écrit ne soit signé, notamment dans les cas de colocation ou de sous-location. Cela peut poser problème pour certaines démarches administratives, comme l’ouverture d’un compte bancaire, bien que cela ne soit pas forcément bloquant.

Ce type de location informelle offre parfois plus de flexibilité (engagements plus courts, possibilité de partir rapidement), mais comporte aussi plus de risques. Vous n’avez aucune garantie écrite et le propriétaire peut mettre fin à la location sans préavis, vous mettant à la rue du jour au lendemain. À vous de peser le pour et le contre.

Heureusement, la majorité des propriétaires cherchent à éviter les conflits avec leurs locataires. Un départ anticipé leur fait perdre du temps, de l’argent et entraîne des frais (visites, agence, nouveau contrat…). Cela les incite souvent à maintenir des relations cordiales, même en cas de désaccord.

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