Immobilier au Québec : location ou achat, ce qu’il faut savoir

Maxime Gaumont, courtier immobilier résidentiel au Québec, répond à toutes nos questions sur la location et l’achat immobilier au Québec.

Bonjour Maxime, peux-tu te présenter ?

Bonjour, je m’appelle Maxime Gaumont, dans la trentaine. Je suis arrivé au Canada en 2019 avec ma conjointe, avec de grands rêves et de grandes idées.

J’avais seulement un PVT et toutes mes économies, environ 4 000 $, en poche.

Je n’avais aucun travail, ni logement sur place, je ne connaissais personne, la découverte totale, l’aventure.

Je suis juste arrivé en me répétant que je n’avais rien à perdre et tout à gagner. Ce qui est toujours le cas aujourd’hui !

Quel a été ton parcours ?

En France, j’exerçais dans l’automobile (mécanicien, remorqueur et achat / vente) alors, tout naturellement, j’ai continué dans ce secteur. J’ai trouvé un petit job d’agent d’accueil dans une succursale de location auto. Environ 2 mois plus tard, j’ai été embauché comme installateur de pare-brise pour un salaire légèrement plus élevé que le minimum.

Je me suis vite lassé mais quand tu arrives, il est intéressant de partir de zéro afin de comprendre le fonctionnement du système.

Par la suite, il y a eu l’arrivée du covid, accompagné du chômage technique. J’avais pris la décision de quitter mon job et je me suis orienté pour une courte période dans la vidéo production en tant que travailleur autonome. Ça m’a permis de rencontrer des investisseurs immobiliers et l’envie de devenir courtier immobilier.

Après réflexion, j’étais vraiment prêt à reprendre les études pour devenir courtier. Ce qui a pris environ 8 mois entre les études et le passage de l’examen, avec un coût financier important.

Maintenant, je suis dans l’immobilier depuis 3 ans, dont 2 ans en tant que courtier, avec un peu plus de 60 transactions à mon actif (achat, vente, location). Je travaille principalement avec une communauté française que je remercie pour sa confiance.

Peux-tu nous expliquer ce qu’est un courtier au Canada et comment ça fonctionne ?

Un courtier immobilier au Québec équivaut à un agent immobilier en France. Cependant, pour exercer en tant que courtier, nous devons obtenir une licence.

Ma mission principale est l’accompagnement de mes clients dans la vente et l’achat de biens immobiliers. Cette activité est soumise à des règles et des lois strictes, ce qui offre une protection à mes clients.

Dans la majorité des transactions, on retrouve 2 courtiers, un qui représente le vendeur et le le second qui représente l’acheteur. Une fois que les deux parties sont en accord, le paiement des courtiers se passe de la façon suivante : le courtier inscripteur est payé par le vendeur, il partage sa rétribution avec le courtier acheteur, cela évite les conflits d’intérêt et une protection des deux parties.

Quel est le marché du logement au Québec ?

Pour la location, le marché est plutôt tendu. Je pense que cela deviendra de plus en plus difficile pour les nouveaux arrivants qui sont de plus en plus nombreux chaque année. Sur du moyen terme, les loyers ne cesseront pas d’augmenter. Si on compare à la France, il est plus simple de louer un appartement, on se base plus sur la confiance. Mais la confiance n’empêche pas la vérification !

Pour l’achat, le marché est semblable, surtout sur l’île de Montréal. L’immobilier a pris beaucoup de valeur en quelques années. Comparativement au reste du Canada (Toronto, Vancouver…), les prix restent accessibles.

Je ne peux pas prédire l’avenir, mais Montréal, avec une l’immigration de plus en plus importante, ne cesse de faire augmenter les loyers. Si à cela on ajoute une limitation en hauteur par la mairie et une limite naturelle avec le fleuve Saint-Laurent, tous les biens immobiliers continuent à prendre de la valeur.

Sur du long terme, il n’y a pas de bon ou mauvais moment pour acheter, faites le seulement quand vous êtes prêt.

Je rappelle que l’apport minimum est de 5 % ici et qu’il y a quelques coûts annexes à prévoir.

As-tu des conseils à donner à un futur pvtiste qui recherche une location au Canada ?

Je conseille à tous les nouveaux arrivants d’avoir un dossier bien préparé expliquant pourquoi vous souhaitez vous installer ici. Ayez en main votre futur métier avec le revenu estimé sur l’année. Ajoutez à cela une preuve de fonds, votre permis de travail, une pièce d’identité.

Si malgré toutes ces preuves cela coince, proposer de payer d’avance les 2 premiers mois de loyer. Cependant, sachez que pour le moment la caution est interdite ici (sauf proposé par le locataire) alors si vous pouvez l’éviter ce serait le mieux. Je tiens à préciser que l’état des lieux est rare, donc soyez prévoyant et prenez des photos en entrant dans le logement.

As-tu des conseils pour un pvtiste qui souhaite acheter ?

Oui, au niveau des finances, prévoyez les frais qui représentent au minimum 6,5 % du montant de votre achat. Par exemple, pour 350 000 $, préparez environ 23 000 $.

En permis temporaire, ayez un permis valide de minimum 183 jours au moment de la signature chez le notaire.

Faites une pré-approbation auprès d’un courtier hypothécaire pour connaître votre capacité d’emprunt.

Vous devez être bien accompagné par :

• Un courtier immobilier : vous devez vous sentir bien avec votre courtier. Vous travaillerez en équipe, vous pourrez tout lui dire (comme votre avocat). Il fera en sorte de vous expliquer l’état du marché actuel, l’état général du bien que vous convoitez, négocier le prix et les conditions et vous protéger tout au long du processus. Et le meilleur est que ça ne vous coûtera rien puisque votre courtier sera rémunéré par le courtier qui inscrit la propriété. Votre courtier se doit aussi de vous ouvrir son carnet d’adresse pour vous faciliter la vie : courtier hypothécaire, notaire, inspecteur, arpenteur-géomètre, contractuel général, factotum, etc.
• Un courtier hypothécaire : votre courtier hypothécaire saura déterminer la meilleure banque en fonction de vos besoins et de votre projet. Il travaillera pour vous afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas et les conditions les plus avantageuses.

Rappelons qu’en tant que pvtiste, un apport minimum de 5 % est demandé.

Peux-tu nous en dire plus sur la loi qui bloquait l’accès à l’achat aux résidents temporaires ? Qu’en est-il ?

Oui. La loi est passée en janvier 2023, elle interdisait aux permis temporaires d’acquérir un bien immobilier à des fins résidentielles. Mon avis personnel est que cela a été contre-productif, on ne peut pas inviter des étrangers à s’installer mais les empêcher d’acheter leur résidence principale.

Finalement, la loi a été modifiée fin mars 2023. Aujourd’hui, un permis temporaire peut à nouveau acheter un bien immobilier, il faut seulement répondre à un critère : avoir un permis valide au minimum 183 jours au moment du passage chez le notaire.

Seuls les permis étudiants et les non résidents ont toujours l’interdiction d’acheter ici.

Quelles sont les différences entre la France et le Canada en termes d’immobilier ?

Pour un prêt, un emprunt sur 25 ans en général. Le taux d’intérêt est renégocié en moyenne tous les 5 ans selon le taux du moment. Cependant, nous constatons beaucoup de termes à 2 ou 3 ans. Il faut aussi choisir entre le taux d’intérêt variable ou fixe, ce choix est personnel et dépend de la situation de chacun.

Plus généralement, as-tu des conseils pour les futurs expatriés ou ceux qui hésitent à se lancer ?

Lance-toi !

Ici ce n’est pas l’eldorado, chaque pays et chaque système a ses avantages et ses inconvénients. Par contre, si tu es prêt à remettre ton mode de vie en question, faire preuve d’adaptation et vivre autre chose, alors lance toi !

« Peu importe l’objectif final, ce qui compte c’est ce que tu vas apprendre pour arriver à cet objectif ».