Le guide des pvtistes en Corée du Sud

Il est relativement simple de trouver un logement en Corée, surtout si vous souhaitez vous installer dans une grande ville comme Séoul ou encore Busan. Selon le propriétaire sur lequel vous tomberez, vous n’aurez même pas besoin de fournir des garanties, ce qui peut paraître assez fou quand on sait toutes les pièces nécessaires à la constitution d’un dossier en France. En clair, en Corée, vous pouvez trouver un logement et emménager le jour-même ! À condition d’avoir prévu une bonne réserve pour la caution qui sera à payer immédiatement, souvent en liquide. Premier arrivé, premier servi !

Les systèmes de location

Wolse / 월세 (loyer + caution)

C’est le système le plus commun et sans doute celui auquel vous allez avoir à faire. Vous payez un loyer mensuel, ainsi qu’une caution plus ou moins élevée qui représente en général 10 à 20 % dudit loyer pour la durée total du bail. Vous récupérez l’intégralité de votre caution à la fin de votre contrat, sauf si vous avez détérioré le logement et que des travaux (à vos frais) s’imposent.

Jeonse / 전세 (Key Money Deposit)

Il est possible de louer un bien sans payer de loyer, mais en versant au propriétaire une caution très élevée avant son entrée dans les lieux (on parle de centaines de millions de won, que le propriétaire fera fructifier !). Ce mode de location est appelé « Jeonse ». En général, le locataire paye entre 50 à 80 % de la valeur totale du bien, ce qui lui permet de ne pas payer de loyer durant toute la durée de son bail (généralement 2 ans). Il doit cependant payer ses propres charges tous les mois. À la fin du bail, le locataire récupère la totalité de sa caution, si le bien est rendu en l’état.

Loyers et caution

Les loyers sont très variables et dépendent fortement du quartier dans lequel vous voulez faire votre nid douillet. Cependant, ils sont particulièrement élevés à Séoul si on les compare au niveau de vie. En clair, une bonne partie de votre budget passera dans vos frais de logement (loyer, caution et charges), alors que vous pourrez plus aisément limiter vos autres dépenses de la vie quotidienne.

Il n’est pas évident de définir précisément un budget logement puisque le loyer va surtout dépendre du montant de la caution (deposit), qui peut être très élevée. Par exemple, pour un studio allant de 18 à 25 m2, comptez entre 300 000 et 600 000 KRW (220 à 450 euros) et une caution entre 1 et 5 millions de KRW (750 à 3 700 euros). Comme dans beaucoup de capitales, les loyers à Séoul augmentent d’année en année et sont beaucoup plus élevés que dans les autres villes du pays.

Pourquoi des cautions si élevées ?

Tout simplement parce que les propriétaires coréens placent cet argent afin de le faire fructifier et d’en récolter les intérêts sur le long terme.

Bien entendu, plus le logement est moderne et équipé, plus la caution est élevée, les loyers demeurant assez similaires. Ainsi, vous pourrez tomber sur un appartement ultra moderne avec un petit loyer de 400 000 KRW et une caution de 10 million de KRW, et un appartement « miteux » au même prix, mais avec une caution plus abordable d’un million de KRW.

Il faut savoir que les cautions peuvent largement dépasser la barre des 10 millions et même des 100 millions pour des appartements de plusieurs pièces !

Il peut donc être très intéressant de trouver une colocation, ce qui permet non seulement d’avoir plus d’espace pour un même loyer, mais aussi (et surtout) de réduire le montant de la caution qui sera alors divisée.

Comptez un minimum de 500 000 à 1 million de KRW de réserve dans votre budget logement selon vos projets, sachant que cet argent sera bloqué tout au long de votre séjour, mais qu’il vous sera rendu à la fin (ce qui vous permettra de ne pas vous retrouver totalement sur la paille à votre retour).

Les différents types de logements

Selon votre budget et vos besoins, voici les principales options qui s’offrent à vous* :

*Note : ce guide s’adressant principalement aux futurs pvtistes et étudiants en Corée, nous avons volontairement omis de parler des hôtels plutôt dédiés au tourisme et des logements plus onéreux (maisons, résidences de luxe…).

Studio / One room / 원룸

Il s’agit de l’appellation coréenne pour « studio », appelé aussi « one bedroom » ou « 1br » dans le jargon immobilier. Sans aucun doute l’option la plus confortable si vous souhaitez avoir une intimité totale. On en trouve de toutes les tailles et à tous les prix, vides ou entièrement équipés, ils disposent au minimum d’une pièce à vivre avec coin kitchenette et d’une salle de bain avec WC. Le contrat de bail est généralement d’un an minimum (plus rarement de 6 mois).

Officetel / 오피스텔

Il s’agit de grandes tours abritant des bureaux et des commerces, mais aussi des appartements. Il s’agit de studios, parfois en duplex (loft type). Souvent modernes, sécurisés et tout équipés, ils sont plus chers que les « one room » standards et plutôt situés dans les quartiers administratifs et commerciaux. C’est souvent le genre de logement que payent les grandes entreprises à leurs employés afin qu’ils soient à proximité du bureau (voire dans le même bâtiment).

Résidence internationale / 국제기숙사

Vous connaissez déjà le principe de la colocation, eh bien il existe des « shared Houses » dans lesquelles vivent ensemble des étudiants du monde entier. Il s’agit en général de grands appartements ou de maisons où chacun à sa chambre, mais partage les commodités (et les tâches ménagères !). Un excellent moyen de se faire des amis rapidement !

Goshiwon 고시원 / Goshitel 고시텔 / Livingtel 리빙텔

Vous vous souvenez du placard à balais dans lequel vivait Harry Potter à ses débuts ? Ici, c’est sensiblement la même chose. Imaginez un couloir avec des portes tous les 2 mètres. À l’intérieur, de toutes petites chambres équipées d’un coin douche ou non, avec ou sans fenêtre. Il en existe de toute taille et de tout standing, mais plus la chambre sera grande et moderne, plus vous vous rapprocherez du prix d’une « one room ».

L’avantage des goshiwon ? Vous n’avez pas de caution ni de charges à payer et vous partez quand vous voulez. De plus, vous bénéficiez du wifi gratuit et d’un accès à une laverie et une cuisine commune incluant riz, kimchi et œufs à volonté (parfois même des toasts et de la confiture pour le petit-déjeuner) ! C’est le choix préféré des étudiants puisque ces établissement sont souvent placés à proximité des écoles.

Il est fortement conseillé de visiter plusieurs goshiwon sur place et de ne pas faire de réservation à distance afin d’éviter les mauvaises surprises (les photos en ligne sont toujours celles des plus grandes chambres avec fenêtre, qui sont aussi les plus chères…).

Hasukjib / 하숙집

De type « boarding house », les hasukjib sont des maisons généralement tenues par des grands-mères coréennes (ajumma). Plusieurs étudiants (majoritairement coréens) y logent à l’année et chacun dispose de sa propre chambre. Les repas sont préparés deux fois par jour par la propriétaire et sont pris dans une pièce commune. C’est une parfaite opportunité de goûter à la cuisine coréenne traditionnelle et de pratiquer la langue locale.

Cette option est ouverte aux étrangers, mais à condition de pouvoir communiquer un minimum en coréen avec votre hôte.

Guesthouse / 게스트 하우스

C’est l’équivalent des auberges de jeunesse. Vous dormirez souvent en dortoir mixte ou non, et partagerez les commodités (salle de bain, toilettes, cuisine, séjour). Les prix sont très intéressants et c’est une bonne option en attendant de trouver un logement une fois sur place. Il est parfois possible d’avoir une chambre individuelle, mais l’intimité a un coût.

Vous trouverez plus de détails sur les logements et des estimations de loyer dans notre dossier « Se loger en Corée du Sud ».

Où et comment trouver un logement ?

À distance : sur Internet

Il est possible de trouver son logement à distance avant même votre arrivée en Corée, mais attention aux mauvaises surprises dans le cas d’un goshiwon ou d’un appartement ! D’autant plus que vous serez obligé de payer une certaine somme à l’avance pour bloquer le logement. Évitez donc de réserver sur le trop long terme, pour le cas où vous ne seriez pas satisfait une fois sur place.

Voici quelques sites utiles par catégories de logements, certains étant en coréen :

Trouver un appartement

• L’appli « Zigbang »
• Le site de référence « Café Naver »
• Seoul Craigslist
• AirBnB
• Wimdu
• JustLanded

Trouver une guesthouse :

• Hostelworld.com
• Booking.com
• Tripadvisor.com
• Hiseoulyh.com

Trouver une résidence internationale

• 42share
• Urseoul
• UsVillage

Trouver un goshiwon ou une hasukjip

• Gisione.net
• Gosi1
• GoshiPages

Sur place : via une agence immobilière (부동산)

Vous pouvez bien entendu passer par une agence immobilière directement sur place. Il y en a plein les rues ! N’hésitez pas à y entrer en expliquant votre demande et en annonçant d’emblée votre budget (loyer max et caution max). Le personnel ne maîtrisant pas forcément l’anglais et étant parfois réticent face à des étrangers, il est fortement recommandé de venir accompagné d’un ami coréen pour faciliter la communication et la transaction. Cela vous permettra surtout de pouvoir négocier et de ne pas vous faire avoir, notamment au moment de la signature du bail.

Vous pouvez consulter une liste d’agences immobilières pour étrangers sur le site officiel de la ville de Séoul (onglet « Real Estate Agencies for Foreigners »).

FAQ logement

Quelle est l’unité de mesure utilisée en Corée ?

On utilise le « square meter » en anglais ou le « pyong » (평) en coréen.
1평 = 3,3 square meter = 1,8166 m2.

L’appartement est-il équipé ou semi-meublé ?

Un appartement équipé est pourvu d’électroménager, compris dans le loyer. Si l’appartement est semi-meublé, le minimum vital est compris (un lit, une table, quelques éléments de mobilier) et s’il est entièrement meublé, alors vous n’avez qu’à poser vos valises !

Si votre appartement ne dispose pas d’une machine à laver ni d’un branchement spécifique, il est possible qu’il y ait une pièce commune pour faire sa lessive dans le bâtiment. Dans le cas contraire, vous devrez trouver une laverie à proximité (nombreuses à Séoul). N’oubliez pas de poser la question au propriétaire.

Salle de bain coréenne ou occidentale ?

Vous pourriez être surpris par votre nouvelle salle de bain. En effet, même si les immeubles récents offrent des salles-de-bains occidentales classiques, ce n’est pas forcément le cas des anciens bâtiments. Dans une salle de bain coréenne, douche, lavabo et wc sont au même endroit… sans bac de douche. Plus clairement, lorsque vous prenez votre douche, le sol de la salle de bain est forcément mouillé dans sa totalité, ainsi que la cuvette des toilettes, le lavabo, le miroir. Effet piscine (ou sauna) garanti ! Il faut donc bien activer l’aération avant de prendre sa douche et surtout laisser la porte grande ouverte pour que la pièce sèche rapidement afin d’éviter les moisissures, ou pire… les cafards !

Comment organiser son espace ?

Les studios coréens étant particulièrement exigus et parfois trop petits pour y mettre une penderie, il est de coutume d’accrocher une barre en hauteur pour y suspendre ses vêtements. Pour ce qui est de la pièce de vie, beaucoup d’étudiants coréens dorment sur un futon qu’ils replient au petit matin pour se faire de la place.

Chauffage, électricité, Internet… tout inclus ou non ?

Attention ! Les charges ne sont généralement pas comprises dans le loyer (sauf pour les goshiwon) et les factures grimpent extrêmement vite en été et en hiver. En effet, l’été étant particulièrement humide et étouffant, vous ne pourrez survivre bien longtemps sans l’air climatisé (aircon/에어콘), tout comme vous risquez de ne pas passer la nuit en hiver sans chauffage (généralement le chauffage au sol appelé ondol/온돌 – Comment utiliser le chauffage au sol).

Demandez bien au propriétaire si l’appartement dispose d’une connexion à Internet et si vous allez devoir payer des charges supplémentaires. Il est fort probable que vous ayez à vous charger de son installation vous-même si ce n’est pas le cas.

Un appartement en sous-sol (« basement » ou « semi-basement ») ou sur le toit ?

En Corée, ces appartements sont très répandus. Cependant, la qualité de ces logements est très variable. Leur avantage premier ? Le coût du loyer bien moins élevé. Pour les appartements en sous-sol, il faut prendre en compte le fait qu’ils peuvent être plus bruyants, moins lumineux (il est parfois même impossible d’y voir clair sans lumière artificielle, donc pensez à la facture) et plus humides que des appartements classiques. Ils peuvent également être inondés au moment de la saison des pluies. On vous déconseille d’opter pour ce type de logement.

Il est aussi possible de trouver un appartement sur le toit d’un immeuble ! Ca parait assez idyllique vu comme ça (vive les couchers de soleil, les rooftop party et les barbecues en été !), mais ce sont souvent des annexes mal isolées où il fait extrêmement froid en hiver et extrêmement chaud en été. Attention donc, aux faux bons plans !

La bonne occasion n’est cependant pas rare, et ce sont des solutions vraiment économiques.

À quoi faut-il faire particulièrement attention ?

La Corée dispose d’un climat assez extrême aussi bien en été qu’en hiver, il faut donc être prêt à l’affronter. Si vous habitez un vieux bâtiment, attendez-vous à devoir gérer différents problèmes de taille, notamment en été.

Tout d’abord, assurez-vous d’avoir une climatisation (aircon / 에어콘) et un chauffage (de préférence au sol dit ondol / 온돌) lorsque vous chercherez un logement. Ce sont deux choses absolument indispensables si vous ne voulez pas passer des nuits atroces durant plusieurs mois.

Ensuite, en été, attendez-vous à avoir des soucis d’humidité et donc de moisissures. Il est très important d’aérer votre chambre au maximum et de vérifier l’état de vos murs régulièrement (sous la tapisserie, sous les meubles…). Vous risquez aussi de vous faire de nouveaux amis : les cafards coréens. Ils raffolent des lieux chauds et humides et des petits trous dans votre mur, donc équipez-vous de produits anti-cafards dès que les premières chaleurs arrivent. C’est très courant en Corée donc vous en trouverez très facilement en grande surface.